Immobilie als Anlage

Lukratives Geschäft Vermietung!?

Lukratives Geschäft Vermietung!?
geschrieben von Orlando Mittmann

Banken, Finanzdienstleister und Immobilienvermittler werben mit den historisch niedrigen Zinsen um mehr oder weniger kaufkräftige Kunden. Nie schien es einfacher, Wohnungs- oder Hauseigentümer zu werden als heute. Da ist es naheliegend, dass selbst diejenigen, die sich noch nie Gedanken über die Anschaffung einer Immobilie gemacht haben, plötzlich auf den Geschmack kommen.

Doch hierbei ist Vorsicht geboten. Im ersten Schritt will wohl überlegt sein, ob man sich eine Immobilie zur Selbstnutzung oder aber als Kapitalanlage zur Vermietung anschafft.

Eine Kapitalanlage hat nur Sinn, wenn man Eigenkapital zur Verfügung hat

Der Immobilien-Experte rät, einen kritischen Blick auf die eigene finanzielle Situation in beiden Fällen zu werfen. Andernfalls findet man sich schneller als gedacht in der Privatinsolvenz wieder. Auch wenn die Banken die 100-Prozent-Finanzierung als Köder auswerfen, darf nicht vergessen werden, dass man dieses Darlehen zeitnah wieder an den Kreditgeber zurückzahlen muss.

Handelt es sich um eine selbstgenutzte Immobilie und entspricht der monatliche Zins in etwa der vorher gezahlten Miete, ist das Risiko verhältnismäßig gering. Kommt allerdings mit der Vermietung zu den eigenen Mietzahlungen noch die Rückzahlung eines Darlehens hinzu, ist die Situation schon weitaus angespannter.

Daher sollte man sich für eine Kapitalanlage auch nur dann entscheiden, wenn man tatsächlich über Eigenkapital – idealerweise mindestens 25 Prozent – verfügt und es mehr oder weniger übrig hat und es also für eine bestimmte Zeit entbehren kann. Grundsätzlich gilt, dass der Anteil an Immobilien-Eigentum ein Drittel des Gesamtvermögens nicht übersteigen sollten, da diese Anlagemöglichkeit unter bestimmten Voraussetzungen eben doch nicht so lukrativ ist, wie allgemein angenommen wird.

Betongold bringt nicht immer hohe Renditen

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat eine Studie durchgeführt, wie hoch die Rendite bei der Vermietung von Wohneigentum ist. Die Ergebnisse sind ernüchternd. Ein Viertel der Eigentümer streicht keine Rendite ein – sie liegt bei Null Prozent –, sodass diese sich dem Aufwand rund um die Vermietung ganz umsonst aussetzen. 8,5 Prozent müssen bei der Vermietung sogar noch draufzahlen, da ihre Bruttorendite negativ ist.

Zwar erzielen 21 Prozent eine Rendite von null bis zwei Prozent, abzüglich der Inflation können aber auch sie keinen Gewinn erwirtschaften. Nur überraschende 18 Prozent reiben sich die Hände, da sie mit einer Rendite von über fünf Prozent davon sprechen können, Gewinne einzufahren.

Bild: Ein Traum – Sanierte Altbauwohnung mit abgezogenen Dielen, Stuck und Flügeltüren. Wer kann sich jedoch einen Quadratmeterpreis von 3000,- Euro und mehr schon noch leisten? Quelle: Immoexperte

Dass nur ein kleiner Teil finanziellen Vorteil aus seinem Immobilienbesitz schlägt, liegt in erster Linie an der Art der Immobilie. Wer bereits über viel Geld verfügt, hat die Gelegenheit, nicht nur in ein Haus oder eine Wohnung, sondern in Mehrfamilien- und/oder Mietshäuser zu investieren – und das zahlt sich aus.

Wer im Gegensatz dazu nur eine einzige Wohnung vermieten kann, hat letztlich das Nachsehen, da er schlimmstenfalls draufzahlen muss, wenn seine Geldanlage zum Minusgeschäft avanciert. Hierbei werden oftmals die hohen Kosten, die bei der Vermietung, Instandhaltung oder bei einem Leerstand auf Eigentümer zukommen, außer Acht gelassen.

Wer vermieten will, darf sich nicht finanziell verausgaben

Die Chancen darauf, mit Immobilienbesitz sein Geld zu vermehren, sind also sehr gering. Wer dennoch sein Glück versuchen und diese Anlagemöglichkeit nutzen möchte, sollte auf ein paar Dinge achten, die über einen Vermietungserfolg entscheiden. Zugute kommt jenen, die in Erwägung ziehen, sich eine Immobilie zur Vermietung anzuschaffen, dass die Kaufpreise bewohnter Objekte deutlich unter denen bezugsfreier Immobilien liegen. Dem Anschaffungspreis kommt ohnehin eine Schlüsselfunktion zu.

Hierbei sollte man sich nicht finanziell verausgaben, aber auch nicht ausschließlich nach Schnäppchen Ausschau halten. Bei ihnen muss man unter Umständen davon ausgehen, dass sie sich in unattraktiven Lagen befinden, was zukünftig die Mietersuche erschweren kann. Unter diesen Umständen wäre die aufgewendete Summe verhältnismäßig gering, aber gleichzeitig auch die Chancen darauf eine lukrative Rendite zu erzielen. Daher sollte man von vornherein sein Augenmerk auf solche Lagen lenken, die bestenfalls auch in 20 Jahren noch stark nachgefragt sind, sodass die Mieteinnahmen langfristig sicher sind.

Wer sich hierbei verkalkuliert, muss infolge fehlender Einnahmen und möglicherweise auftretender Reparaturen schlimmstenfalls mit der Zwangsversteigerung rechnen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte man sich auf die Wachstumsregionen konzentrieren. Dabei handelt es sich im Augenblick um Städte wie Hamburg, München und Berlin. Problematisch daran ist, dass die Preise hier kontinuierlich nach oben klettern. Wer keine horrenden Summen für eine Wohnung ausgeben möchte, sollte die Randlagen ins Auge fassen.

Letztlich darf man nicht vergessen, dass auf den eigentlichen Kaufpreis noch etwa 15 Prozent für Nebenkosten aufgeschlagen werden. Spielt der Preis keine Rolle und die Prognose der Lage ist äußert positiv, könnte die große Anschaffungssumme sich allerdings negativ auf den positiven Zinseffekt auswirken.

Rat des Immoexperten

Diejenigen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, müssen abwägen, ob sie sich eine Immobilie als Anlage überhaupt leisten können. Auch dann, wenn das Objekt nicht die erwartete Rendite abwirft. Wenn dem nicht so ist, ist man mit Eigentum zur Selbstnutzung besser beraten, aber auch hier darf man die Anschaffungs- sowie durch Renovierungen entstehenden Folgekosten nicht unterschätzen.

Über Ihren Experten

Orlando Mittmann

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