Geschlossene Immobilienfonds im Test: Auf diese Kriterien sollten Sie achten

Geschlossene Immobilienfonds im Test: Auf diese Kriterien sollten Sie achten

Sie haben es schon wieder getan: Die Stiftung Warentest hat geschlossene Fonds getestet und kam zu einem vernichtenden Urteil. Nur 22 von 58 Fonds wurden zum eigentlichen Test zugelassen. Aus fachlicher Sicht unterliegt die Stiftung nicht nur manchem Vorurteil, sondern widerspricht sich schlicht selbst mit ihren eigenen Argumenten.

Im November 2012 veröffentlicht die Stiftung Warentest ihren neuesten Test zum Thema geschlossene Immobilienfonds. Wie immer werden verschiedene Kriterien beleuchtet und unterschiedlich bewertet. Sieger des Tests wird ein Fonds, der Studentenwohnheime betreibt. Ein nicht wirklich vertrauenserweckender Markt.

Testsieger bei den geschlossenen Immobilienfonds

Kurz zum Testsieger. Hier wird ein Fonds gekürt, bei dem Anleger mindestens 50.000 € zzgl. einem Agio einzahlen müssen. Bei solchen Tranchen sind natürlich die Kosten gering zu halten, keine Frage. Andererseits: Mit 50.000 € kann man auch eigene Studentenwohnungen kaufen, da braucht es gar keine Fonds und zweitens sollte laut Stiftung jemand nicht mehr als 5% seines Vermögens in solche Anlagen stecken.

Bedeutet hier also, hier sollte jeder Millionär sein. Macht es wirklich Sinn dass sich ein Millionär eine Studentenbude für 50.000 € mit einer monatlichen Einnahme von 229 € sucht? Ist das Altersvorsorge, wie sie Stiftung Warentest versteht?

Fremdkapitalquote

Zweitens: Fremdkapitalquote. Jeder mit mehr als 50% Geld von der Bank wurde abgewertet oder flog gleich aus dem Test. Es klingt ja gut, wenn man darauf hinweist, dass Eigenkapital natürlich sicherer als Fremdkapital ist. Nur dies ausgerechnet bei einem Immobilieninvestment zu verurteilen, erscheint doch grotesk.

Fonds bekommen das Geld im Moment für ca. 3% von der Bank. Dem Anleger zahlen die Fonds 5,5% bis 6% aus. Sprich, die Bank bekommt weniger als die Anleger. Somit ist das fremde Geld für den Fonds billiger als das Eigenkapital der Anleger. Zum Problem führt das nur, wenn ich davon ausgehen muss, dass die Einnahmen die Ausgaben nicht decken. Nur wenn ich davon ausgehe, dann sollte ich den ganzen Fonds nicht zeichnen.

Blindpools

Drittens: Blindpools sind bei Stiftung Warentest ebenfalls nicht gerne gesehen. Darunter versteht man einen Fonds, der bei Auslegung noch gar kein Objekt oder noch nicht alle Objekte hat. Man legt nur Kriterien fest, zu denen man Immobilien einkaufen will. Der Nachteil, der Kunde kann noch nicht erkennen, wo er genau investiert.

Der Vorteil auf der anderen Seite ist, dass der Fonds so Kosten spart, weil er die Zwischenfinanzierung zwischen Ankauf und Vertrieb der Fondsanteile nicht finanzieren muss. Diese Fonds kaufen zumeist erst dann, wenn das Geld der Anleger vorhanden ist. So entgeht man auch dem Risiko, eventuell zu wenig Geld einzusammeln. Es würden dann weniger oder kleinere Objekte gekauft werden, ohne dass dem Anleger irgendein Schaden entsteht.

Widerspruch

Der Fehler im System ist, dass die beiden oben genannten Punkte sich widersprechen. Entweder man möchte wenig Darlehen, dann sollte man einen Blindpool wählen, oder man möchte keinen Blindpool, dann muss man höhere Darlehen akzeptieren. Von welchem Geld sollen denn die Immobilien ansonsten vorher gekauft worden sein? Man sollte schon den Gesamtzusammenhang erkennen.

Beurteilung der Leistungsbilanz

Viertens: Dieser Punkt wiegt fast am schwersten. Zur Beurteilung des Fonds und des Managements verzichtet Warentest auf die Beurteilung der Leistungsbilanz. Das bedeutet, ob eine Gesellschaft schon einmal einen Immo-Fonds erfolgreich abgewickelt hat oder dies zum ersten Mal versucht, ist kein Kriterium.

Würde ein Fondsvermittler einen solchen Fonds empfehlen und dies ginge schief, würde dies sicher in einem Haftungsprozess negativ beurteilt werden. Nur Stiftung Warentest darf solche Aussagen treffen – ohne für einen später eintretenden Schaden haftbar gemacht zu werden.

Veröffentlicht am 27. November 2012