Immobilie als Anlage

Alternativen – wie Sie mit Immobilien trotzdem Geld verdienen

Alternativen - wie Sie mit Immobilien trotzdem Geld verdienen
geschrieben von Norman Argubi

Die klassische Immobilienanlage ist immer noch der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Diese wird dann vermietet. Im Idealfall zahlt der Mieter die Belastungen alleine und es bleibt ein wenig übrig. Nicht jeder will aber das Risiko eingehen oder man möchte keine Schulden zum Kauf einer Immobilie aufnehmen. Für diese Menschen gibt es sinnvolle Alternativen.

Die Immobilie ist die klassische Geldanlage. Seit hunderten von Jahren existiert sie schon und bietet gerade in der heutigen Zeit Schutz gegen Börsencrash und Inflation. Das sogenannte Betongold scheint für viele der sichere Hafen zu sein, den viele selbst bei etablierten Versicherern nicht mehr sehen.

Dabei hat zum Beispiel eine vermietete Wohnung viele Vorteile, aber wie jede Geldanlage auch ihre Nachteile. Dazu gehören Nichtvermietung, Renovierung und die Verwaltung, wobei man nur letztere in professionelle Hände abgeben kann und auch sollte.

KG Beteiligung und Stille Beteiligung

Derjenige, der zwar die Vorteile schätzt, die Nachteile aber fürchtet, muss nicht gänzlich darauf verzichten und mit dem Sparbuch vorliebnehmen. Für diesen sind gute Beteiligungen durchaus eine Alternative. Hier unterscheiden wir zwei Formen, zum einen die klassische sogenannte KG Beteiligung und die typisch Stille Beteiligung.

Mit einer KG Beteiligung an einem sogenannten geschlossenen Immobilienfonds werden Sie Miteigentümer an einer Immobilie. Zumeist werden hier Bürohäuser, Gewerbeparks, Hotels oder auch neuerdings Einzelhandelsimmobilien von ALDI, LIDL und Penny angeboten.

Wie bei einer Einzelimmobilie sollten Sie hier eine Ahnung von der Lage der Immobilie haben. Diese sollte zukunftsträchtig sein. Dadurch, dass es zumeist mehrere Mieter gibt, ist das Mietausfallrisiko deutlich reduziert. Werden Teile des Fonds von einem sehr großen Mieter belegt, sollte hier eine lange Mietdauer noch vor Ihnen liegen.

Der große Vorteil solcher Mietverträge liegt zumeist darin, dass diese indexiert sind, das heißt sie erhalten eine höhere Miete, wenn die Inflation steigt. Somit können auch die Ausschüttungen steigen, die am Anfang in etwa bei 6% p.a. liegen.

Die Stille Beteiligung ist ein sogenanntes Vorzugskapital. Es ist eine alt bekannte Rechtsform, die Ihnen eine erhöhte Sicherheit gegenüber der KG Beteiligung (Kommanditist) bietet. Selbst wenn Sie sich am gleichen Objekt beteiligen, bekommen die "Stillen" zuerst ihr Geld vor den KG Beteiligten.

Diese hohe Sicherheit hat natürlich auch ihren Preis. Während Sie als Kommanditist als Miteigentümer Steuervorteile genießen, müssen die stillen Beteiligten ihre Erträge vollständig der Abgeltungssteuer unterziehen.

Zum anderen erhalten die "Stillen" immer nur ihre Zinsen und Rückzahlung des Kapitals und profitieren nicht von zwischenzeitlich gestiegenen Mieten.

Andersherum tragen die "Stillen" auch kein Risiko, wenn die Mieten mal geringer ausfallen. Da sie gegenüber allen Kommanditisten bevorrechtigt sind, würde bei ihnen eine Reduzierung der Miete keinerlei Auswirkungen auf die Zinsen haben.

In unserer Beratungspraxis sind die Stillen Beteiligungen daher zumeist von Rentnern gerne genommen, die den Fokus nicht mehr auf die Steuervorteile richten, sondern zunächst auf die Sicherheit der Geldanlage.

Diese Sicherheit wird ja auch durch das Finanzamt bestätigt, das diese Form der Geldanlage vollständig der Abgeltungssteuer unterlegt. Erläuterungen dazu finden Sie bereits in meinem Artikel "Woran Sie eine sichere Geldanlage erkennen".

Besonders positiv sind in einem solchen Fall Anlagen, bei denen die Mieten allesamt länger laufen, als die Dauer der Geldanlage. Hat man zudem einen Mieter wie ALDI oder Penny für die nächsten 15 Jahre gebunden, ist eine Stille Beteiligung eine fest kalkulierte Einnahme und so eine wunderbare Zusatzrente.

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Norman Argubi

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