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Hypothekenzinsen: Welche Tendenz gibt es, Herr Herbst?

Hypothekenzinsen: Welche Tendenz gibt es, Herr Herbst?
geschrieben von Andreas Kunze

Die Hypothekenzinsen sind auf einem historischen Tiefstand. Welche Tendenz gibt es, lohnt sich ein Forward-Darlehen, warum sind Versicherer besser als Banken? Darüber sprach experto.de mit Max Herbst von der FMH-Finanzberatung, einem renommierten Experten für Baufinanzierung und Hypothekenzinsen.

experto.de: Eine Baufinanzierung mit 10-jähriger Zinsfestschreibung gibt es für unter drei Prozent Effektivzins. Ist das nun der tiefste aller Tiefpunkte der Hypotheken-Zinsen – oder könnte es noch billiger werden?

Max Herbst: Nach unten ist kaum noch Spielraum, schließlich wollen sowohl die Baufinanzierer als auch die Vermittler noch etwas dran verdienen. Die Margen sind jetzt schon minimal. Eher dürfte es teurer werden.

experto.de: Also kommt die Wende der Hypothekenzinsen nach oben, wie sie schon so oft angekündigt wurde?

Max Herbst: Eine nachhaltige Zinswende nach oben halte ich derzeit ebenfalls für unwahrscheinlich. Die weltweite Wirtschaftskrise ist noch lange nicht überwunden. Ein Aufschwung, der die Zinsen nach oben zieht, ist daher nicht in Sicht. Die Hypothekenzinsen dürften in nächster Zeit mal um einen Viertelprozentpunkt steigen, mal um einen Viertelprozentpunkt sinken.

experto.de: Dann braucht also niemand ein Forward-Darlehen abschließen, um sich das heutige Niveau der Hypothekenzinsen zu sichern?

Max Herbst: Dafür sehe ich derzeit keine Notwendigkeit. Es kommt aber darauf an, wie der Kunde sich am wohlsten fühlt. Wenn er jedes Risiko steigender Zinsen für seine künftige Baufinanzierung in der Zukunft jetzt schon ausschließen möchte, macht er ein Forward-Darlehen.

Unwahrscheinlich ist zumindest, dass er sich später sehr ärgert, weil die Zinsen noch weiter gesunken sind. Allerdings auch bei gleichbleibendem Zinsniveau hätte er dann einen kleinen Verlust zu verschmerzen.

experto.de: Wegen des geringen Zinsniveaus werden ebenfalls gerne sehr lange Festschreibungen der Hypothekenzinsen empfohlen. Wie stehen Sie dazu?

Max Herbst: Das ist so ähnlich wie mit dem Forward-Darlehen: Der Kunde sollte das tun, womit er sich am wohlsten fühlt. Am meisten Geld spart der Baufinanzierer vermutlich, wenn er eine 5-jährige Zinsfestschreibung wählt – unter der Voraussetzung, dass in den nächsten Jahren keine wesentlichen Zinssteigerungen stattfinden.

Er müsste nur das Zinsniveau ständig beobachten und bei einem abrupten Anstieg in ein Forward-Darlehen wechseln. Aber das ist für die meisten Kunden zu unbequem und zu aufwendig. Eine lange Zinsfestschreibung über 15 bis 20 Jahre kostet mehr, bietet langfristig Ruhe. Deshalb ist sie für die meisten Kunden empfehlenswert.

experto.de: Bei den Angeboten mit langen Festschreibungen für Hypothekenzinsen tauchen immer mehr Versicherer auf. Wie kommt das?

Max Herbst: Lebensversicherer erhalten bei der langlaufenden Hypothekenfinanzierung aktuell höhere Zinsen und können so leichter die Zinsgarantien für die Lebensversicherungen erfüllen. Mit anderen Kapitalanlagen ist das schwierig geworden.

Eine Bundesanleihe wirft kaum noch das ab, was bei älteren Lebensversicherungen als Zins garantiert wurde. Dies gilt auch für Zinsbindungen von fünf und zehn Jahren. Daher liegt das Hauptaugenmerk auf den langen Zinsfestschreibungen.

experto.de: Braucht heutzutage ein Kunde noch einen Baufinanzierungs-Berater, wie Sie es sind? Vergleichslisten mit günstigen Angeboten für Hypotheken-Zinsen sind doch überall im Internet zu finden.

Max Herbst: Es kommt darauf an, was ein Kunde sucht: den günstigsten Zins oder eine passende Finanzierung. Es gibt viele Stellschrauben. Wer sich alleine in Verhandlungen mit Banken oder Versicherungen begibt, sollte daran denken: Er hat es mit Verkäufern zu tun.

Da kann es dann leicht passieren, dass ein Extra dazu gekauft wird, das gar nicht benötigt wird, seien es allzu umfangreiche Sondertilgungsrechte, zu üppiger Versicherungsschutz oder ein zusätzlicher Bausparvertrag zur Zinsabsicherung.

Wenn der Kunde sehr genau weiß, was er will, kann er die Bankgespräche getrost allein probieren. Er sollte aber außerdem wissen: Bei den Zinsvergleichen der FMH-Finanzberatung, selten bei anderen Zinsvergleichen, ist eine angemessene Provision von einem Prozent eingearbeitet – egal, ob Beratung in Anspruch genommen wird oder nicht. So ist eine realistische Zinsaussage gegeben.

experto.de: Wie werden Sie bezahlt: auf Honorarbasis oder per Provision vom Anbieter?

Max Herbst: Ich biete seit über 20 Jahren Finanzierungsberatung auf Honorarbasis an. Die vollständige Abwicklung einer Baufinanzierung mache ich eigentlich nie, weil dies mindestens 1.500 Euro kosten würde und die wenigsten Bauherren dazu bereit sind.

Eine Vermittlung auf Provisionsbasis lehne ich strikt ab, beschränke mich auf die reine Beratungsleistung und versuche dabei den Bauherrn so zu informieren, dass er für das Bankgespräch und seine Finanzierungsentscheidung bestens gewappnet ist. Etwa 90 Prozent unserer Beratungskunden kommen auf Empfehlung. Unsere Haupteinnahme besteht allerdings im Verkauf von Zinsinformationen und Recherchen.

Kurzinfo Max Herbst:

Hypothekenzinsen: Welche Tendenz gibt es, Herr Herbst?

Seit Mitte der 80er Jahre berät der gebürtige Oberbayer Max Herbst in Frankfurt/Main Bauherren und hat sich einen Namen gemacht als ausgewiesener Fachmann für Zinsthemen. Seine Firma FMH-Finanzberatung, ein Familienbetrieb mit fünf Mitarbeitern, erstellt seit dieser Zeit aufwendige Zinsvergleiche für Geldanlagen, Kredite und Baufinanzierungen, die in vielen Medien verwendet werden.

Sein Markenzeichen ist die absolute Unabhängigkeit von Banken und sonstigen Institutionen, die als Finanz-Anbieter Einfluss nehmen könnten. Dies schätzen Redaktionen und Endkunden in gleichem Maße. 

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Andreas Kunze

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