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Heizkosten dürfen Sie nur periodisch auf Ihre Mieter umlegen

Heizkosten dürfen Sie nur periodisch auf Ihre Mieter umlegen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Lange war auf dieses Urteil gewartet worden, nun hat der BGH in einem Grundsatzurteil entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem sogenannten Abflussprinzip auf Mieter umgelegt werden dürfen. Erforderlich ist vielmehr, dass Sie diese Kosten zeitanteilig erfassen, ehe Sie sie Ihren Mietern berechnen.

Im Urteilsfall hatte ein Vermieter seinen Mieter auf Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008 verklagt.

In den betreffenden Heizkostenabrechnungen hatte der Vermieter gemäß dem sogenannten Abflussprinzip die Kosten berücksichtigt, die er im Abrechnungszeitraum bezahlt hat, die also von seinem Konto geflossen sind (daher der Name).

Der Mieter meinte, dass die Abrechnung insoweit nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügte.

Die Richter des BGH gaben dem Mieter jetzt in einem Grundsatzurteil recht

Eine Aufteilung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip ist mit der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nicht vereinbar (BGH, Urteil v. 01.02.12, Az. VIII ZR 156/11).

Denn gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind in der Abrechnung insbesondere die Kosten der verbrauchten Brennstoffe aufzuführen. Somit dürfen nach Meinung des BGH nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Denn nur diese sind nach dem Gesetzeswortlaut "verbraucht".

Deshalb gilt: Heizkosten müssen nach dem sogenannten "Leistungsprinzip" (auch "Zeitabgrenzungsprinzip" genannt) erfasst und auf die Mieter aufgeteilt werden.

Denn Mieter müssen nur für die Kosten zahlen, die in der Zeit angefallen sind, in der sie die beheizten Räume gemietet bzw. genutzt haben.

Der BGH stellte aber auch klar: Wird fälschlich nach dem Abflussprinzip abgerechnet, darf der Mieter das Ergebnis der insoweit falsche Abrechnung nicht um 15 Prozent kürzen, sondern lediglich eine korrekte Abrechnung nach den Leistungsprinzip fordern.

Anmerkung: Ein 15%-iges Kürzungsrecht haben Mieter gemäß § 12 HeizKV aber dann, wenn über die Kosten des verbrauchten Brennstoffs (der nach dem Leistungsprinzip aufgeteilt worden ist) nicht verbrauchsabhängig, sondern allein nach Fläche abgerechnet wird.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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