Der Wert einer Immobilie hängt von Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt ab, der generellen Wirtschaftssituation und der Entwicklung des jeweiligen Standorts.
Möchten Sie zur Immobilienfinanzierung Ihr Objekt beleihen, hängt die Höhe vom Verkehrswert ab: Je höher dieser ist, desto wertvoller Ihre Sicherheit und desto höher Ihre Kreditwürdigkeit. Hier geht es um den sogenannten erstrangigen Beleihungsraum, in dem Sie Kredite zu einem günstigen Zinssatz bekommen. Mit einem höheren Verkehrswert bekommen Sie einen minimalen Zinssatz, die Ersparnis kann einen Prozentpunkt ausmachen, manchmal sogar mehr.
Die Wertermittlung von zu beleihenden Immobilien führen die meisten Banken selbst durch. Ein vereidigter Sachverständiger oder Gutachterausschuss kostet Sie etwa 2% des Verkehrswertes, wenn Sie diesen selbst feststellen lassen wollen. Die Konditionen von Banken und Bausparkassen sind da meist günstiger. Erkundigen Sie sich, wer die Kosten der Wertermittlung im konkreten Fall trägt, die Banken versuchen normalerweise, den Kreditnehmer die Begutachtung bezahlen zu lassen.
Die "Wertermittlungs-Verordnung" legt fest, wie der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt werden kann. Auch die "Wertermittlungs-Richtlinien" werden von den Gutachterausschüssen und Gemeinden verwendet, weiterhin Kaufpreissammlungen des Erhebungsgebietes. Die zukünftige Verwertbarkeit des Grundstücks spielt bei der Beleihung eine große Rolle. Der Beleihungswert wird vom Kreditgeber festgesetzt, meist als Ertragswert abgeleitet und liegt unter dem Verkehrswert.
Banken verwenden drei unterschiedliche Verfahren für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie. Sie ermitteln
– Sachwert,
– Vergleichswert und
– Ertragswert.
In der Regel verwenden Banken das erst- und letztgenannte Verfahren zeitgleich an. Der niedrigere Wert wird dann dem Beleihungswert zu Grunde gelegt.