Mieten oder kaufen: So wohnen Sie am besten

Wann lohnt sich der Hauskauf wirklich im Vergleich zur Miete?

Zur Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen? Die Frage war noch nie für so viele aktuell: Die Zinsen sind niedrig, die Geldanlagen bringen vermeintlich kein Geld – und Sorge um die Zukunft sowie Inflation macht sich breit. Eine häufige Überlegung ist dabei der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, um so Werte zu schaffen und dem Vermieter zu entkommen. Für wen lohnt sich das, für wen nicht?

1.000 Euro Miete sind in Ballungsräumen eher eine kleine als eine besonders hohe Miete. Für ein Einfamilienhaus sind in Hamburg auch schnell 1.500 Euro ausgegeben. Da kommt es dem einen oder anderen schon in den Sinn, das Geld lieber gleich in ein eigenes Objekt zu stecken.

Die niedrigen Zinsen begünstigen den Trend, und soweit man für bestehendes Kapital auf dem Tagesgeldkonto auch kaum noch 1% erhält, schwinden bei vielen auch die Alternativen.

Aber ab wann lohnt sich der Hauskauf denn nun tatsächlich?

Fangen wir mit den Zahlen an: Sie dürfen niemals die Miete mit der Abzahlungsrate der Bank vergleichen. Stattdessen sollten Sie die Kaltmiete mit den Zinsen (ohne Tilgung) vergleichen. Denn die Miete ist später weg, die Zinsen auch. Die bekommen andere. Die Tilgung ist Ihr individueller Sparvorgang, es ist die Wertschöpfung – dafür gehört Ihnen später das Haus.

Sie können auch rückwärts rechnen. Bei einem Zins von beispielsweise 3,5% und einer bisherigen Kaltmiete von 1.000 Euro im Monat entspricht das einem Kaufpreis von 342.000 Euro. Bekommen Sie das Haus zu diesem Preis oder für weniger, lohnt sich der Kauf. Würde der Verkäufer einen höheren Preis aufrufen, sollten Sie lieber mieten.

Zwei andere Dinge beeinflussen ebenfalls die Prüfung. Zum einen brauchen Sie als Eigentümer eine zusätzliche Liquiditätsreserve, weil Sie künftig für Reparaturen alleine aufkommen müssen. Zum anderen haben Sie beim Kauf und einer Finanzierung über 15 Jahre quasi keine Mieterhöhungen mehr für diese Zeit. Die Rate bleibt konstant. Wenn Sie bislang regelmäßig Mieterhöhungen von Ihrem Vermieter ertragen mussten, würde sich somit auch ein leicht höherer Kaufpreis noch lohnen.

Vorsicht beim Einsetzen von Eigenkapital

Einen Fehler in der Berechnung machen dagegen viele, wenn sie Eigenkapital einsetzen können. Als Mieter könnten Sie das Geld anlegen, daher müssen Sie den Zinsverlust ebenso mitberücksichtigen. Bei der reinen Zahlenkontrolle sollten Sie immer so tun, als hätten Sie kein Eigengeld. 

Wie ist die Verwertbarkeit?

Ein anderer Aspekt ist die Verwertbarkeit. Es mag sein, dass das Wunschobjekt mit der High-Tech-Ausstattung und großzügigen 200 qm verteilt auf 3 Zimmer mitten im Wald im Nirgendwo genau Ihren Wünschen entspricht. Machen Sie sich aber bitte frei davon, dass dies eine Wertanlage sein könnte.

Wertstabillität können Sie nur mit "normalen" Häusern in "normalen" und guten Wohnlagen erreichen. Je besser die Wohnlage, desto größer und edler darf das Haus sein. Exoten haben immer Probleme, außer sie finden genau denjenigen, der davon geträumt hat. Je spezieller das Haus, desto eher machen Sie Verlust. Das ist wie mit einem Spoiler und roten Ledersitzen in einem 7er BMW. Dafür zahlt keiner extra Geld, dafür wird Geld abgezogen.

Mein Fazit: Schlussendlich muss das eigene Haus aber zunächst Ihnen gefallen und Sie müssen sich dort wohlfühlen. Machen Sie sich aber auch klar, dass dies möglicherweise der Grund für den Hauskauf ist und nicht die gute Altersvorsorge. Wer eine Immobilie als Altersvorsorge und Wertanlage will, sollte lieber an eine vermietete Immobilie denken. Dort hat man die gleichen positiven Aspekte und zusätzlich den Vorteil, dass drei Parteien das Objekt bezahlen. Nämlich Sie, der Mieter und das Finanzamt. Im eigenen Haus müssen Sie alles alleine bezahlen. 

Prüfen Sie also genau, ob es sich lohnt und ob Sie bereit sind, im Zweifel für Ihr positives Gefühl mehr zu bezahlen.  

Veröffentlicht am 21. August 2012