So machen Sie bei einem Hausverkauf keinen Fehler

So machen Sie bei einem Hausverkauf keinen Fehler

Ein Hausverkauf kann viele Gründe haben. Vielleicht haben Sie geerbt oder Sie müssen aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln. Vielleicht gefällt Ihnen Ihr Haus auch nicht mehr und Sie möchten sich gerne ein neues Eigenheim kaufen. Unabhängig davon, was der Grund für den Hausverkauf ist, sollten Sie unbedingt einige Dinge beachten. Dinge beachten. Ansonsten verursacht der Verkauf Ihres Hauses unter Umständen sehr teure und anstrengende Probleme.

Kein Hausverkauf ohne Notar

Ein Notar kostet Geld und deswegen könnten Sie eventuell den Gedanken haben, auf den Notar zu verzichten. Diesen Gedanken sollten Sie gleich wieder verwerfen, denn ohne Notar ist überhaupt kein Hausverkauf möglich. Nur durch die notarielle Beglaubigung wird der Hausverkauf rechtlich gültig. Darüber hinaus prüft ein Notar bei einem Hausverkauf auch noch viele andere wichtige Dinge.

Beispielsweise kümmert er sich darum, ob Grundschulden, Leitungsrechte, Wegerechte oder auch ein Vorkaufsrecht vorhanden sind. All das ist sehr wichtig, denn ein Verkauf kann ungültig werden, wenn Sie den Käufer nicht über alle relevanten Details aufgeklärt haben. Dabei hilft Ihnen der Notar.

Kein Hausverkauf ohne die richtigen Dokumente

Bei einem Hausverkauf benötigen Sie diverse Dokumente. Insbesondere müssen Sie einen Grundbuchauszug und Katasterauszug vorlegen um nachzuweisen, dass Sie der Eigentümer der Immobilie sind. Darüber hinaus ist es hilfreich, wenn Sie detaillierte Pläne des Hauses haben.

Wenn Sie ein relativ neues Haus haben, haben Sie wahrscheinlich noch den Plan des Architekten. Zumindest sollten Grundrisse aller Stockwerke und eine Wohnflächenberechnung vorhanden sein, so dass der Käufer ganz genau weiß, wie groß seine Immobilie tatsächlich ist. Eventuell ist es auch notwendig, eine Baugenehmigung vorzulegen um zu beweisen, dass es sich um ein legal gebautes Bauwerk handelt.

Immobilienmakler oder Privatverkauf

Die Organisation des Verkaufs können Sie komplett in die Hände eines Immobilienmaklers legen. Das hat den großen Vorteil, dass der Immobilienmakler alle Formalitäten für Sie übernimmt. Allerdings müssen Sie die Dienste des Immobilienmaklers bezahlen. Dabei wird ein gewisser Anteil des Verkaufspreises als Provision fällig. Üblicherweise beträgt die die Provision zwischen 3 und 6 Prozent (plus Mehrwertsteuer). Das ist keine kleine Summe, aber dafür ersparen Sie sich eventuell sehr viel Ärger. Vor allem bei schwer verkäuflichen Immobilien hat ein Immobilienmakler zudem den Vorteil, dass er wahrscheinlich sehr viel leichter einen potentiellen Käufer findet als Sie.

Wenn Sie sich für einen Privatverkauf entscheiden, sollten Sie ein möglichst breites Publikum ansprechen. Der Immobilienmarkt ist mittlerweile zu großen Teilen im Internet zu finden. Deswegen sollten Sie eine überregionale Anzeige auf einem einschlägigen Immobilienportal schalten, um möglichst viele Interessenten zu finden.

Wenn sich viele potentielle Käufer melden, sollten Sie einen Besichtigungstermin ansetzen, bei dem alle Interessenten kommen können. Das hat den Vorteil, dass die potentiellen Käufer sehen, dass Konkurrenz vorhanden ist. Schließlich muss es Ihr Ziel sein, einen möglichst hohen Kaufpreis zu erlösen. Das ist aber deutlich schwerer, wenn Sie nur einen einzigen Kaufinteressenten haben.

Außencourtage oder Innencourtage?

Die Kosten für den Makler können Sie dem Käufer auferlegen. Dann spricht man von einer Außencourtage. Wenn Sie hingegen die Maklerkosten übernehmen, spricht man von einer Innencourtage. Die bessere Lösung für Sie ist selbstverständlich die Außencourtage. Allerdings ist es manchmal notwendig, eine Innencourtage zu nutzen, damit Sie ein schwer vermittelbares Objekt überhaupt verkaufen können.

Dann sollten Sie dies allerdings auch in der Immobilienanzeige durch Begriffe wie "ohne Coutage" oder "provisionsfrei" dokumentieren. Es ist auch möglich, die Kosten in jedem beliebigen Verhältnis zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufzuteilen. Eventuell können Sie mit einem Entgegenkommen in diesem Bereich einen unschlüssigen Kaufinteressenten überzeugen.

Weitere Kosten beim Hausverkauf berücksichtigen

Neben den Kosten, die eventuell für das Immobilieninserate anfallen, können auch noch andere Kosten auf Sie zukommen. Relativ teuer kann ein Wertgutachten sein, dass Sie aber dennoch im Regelfall anfertigen lassen sollten, da Sie anhand des ermittelten Verkehrswerts einen realistischen Kaufpreis ansetzen können.

Zudem fallen gegebenenfalls auch noch geringe Gebühren für die Löschung einer Hypothek an. Alle anderen Kosten übernimmt der Käufer. Gemessen am Verkaufspreis werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit nur sehr geringe Kosten haben. In jedem Fall sollten Sie sich aber detailliert über die anfallenden Kosten in Ihrem speziellen Fall informieren, damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt.

Einen erfolglosen Immobilienmakler austauschen

Wenn Ihr Immobilienmakler auch nach mehreren Monaten das Haus nicht verkauft hat, sollten Sie darüber nachdenken, den Vertrag mit dem Immobilienmakler zu kündigen, um einen anderen Anbieter auszuprobieren. Die Kündigung muss schriftlich und innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen erfolgen. Schon beim Vertragsabschluss sollten Sie diese Option im Auge behalten.

Nach der Kündigung bekommen Sie von Ihrem Immobilienmakler eine Interessentenliste, auf der Kaufinteressenten stehen, denen das Haus angeboten worden ist. Wenn Sie einer dieser Personen das Haus später verkaufen, bekommt der Immobilienmakler auch nach Vertragsablauf seine Provision.

Realistische Erwartungen beim Hausverkauf

Wenn Sie ein Haus verkaufen, das für Sie einen hohen emotionalen Wert hat, fällt es Ihnen vielleicht schwer einzusehen, dass der Marktwert des Hauses vielleicht relativ gering ist. Ganz unabhängig davon, ob Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten oder das Haus privat verkaufen: Sie können nur den Preis auf dem Markt erzielen, den ein Käufer bereit ist zu zahlen. Wenn Sie in einer Phase verkaufen müssen, in der die Immobilienpreise niedrig sind, können Sie keinen Rekordverkauf erwarten. Zudem kostet es Sie Zeit und am Ende auch Geld, wenn Sie mit völlig überhöhten Preisvorstellungen auf den Markt gehen.

Fazit

Ein Immobilienverkauf ist nicht ganz einfach. Wenn Sie sich als Privatperson ohne Vorwissen um einen Hausverkauf kümmern möchten, sollten Sie sich gut beraten lassen, frühzeitig einen Notar einschalten und sich umfassend informieren. Einfacher wird der Hausverkauf, wenn Sie einen guten Immobilienmakler beauftragen. Dann müssen Sie zwar einen kleinen Teil des Kauferlöses an den Immobilienmakler weitergeben, aber dafür haben Sie auch einen völlig stressfreien Hausverkauf.

Spätestens wenn Sie feststellen, dass Sie als privater Verkäufer keine geeigneten Kaufinteressenten anlocken können, sollten Sie einen Profi beauftragen. Aufgrund der prozentualen Provisionen ist der Immobilienmakler daran interessiert, einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Das kommt auch Ihnen zugute, so dass Sie in vielen Fällen mit einem Immobilienmakler wahrscheinlich sogar mehr Geld mit einem Hausverkauf erlösen als ohne.

Veröffentlicht am 26. März 2013