In den Paragrafen 652 bis 656 BGB hat der Gesetzgeber den sogenannten "Mäklervertrag" geregelt. Nachzulesen ist dort beispielsweise, dass ein "Mäklerlohn" als stillschweigend vereinbart gilt, "wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist". Es muss also nicht zwingend vorher schriftlich oder mündlich eine Courtage vereinbart worden sein – der Anspruch entsteht bei einem professionellen Makler automatisch.
Über die Höhe der Maklervergütung hat der Gesetzgeber nur geregelt, dass ohne eine ausdrückliche Vereinbarung "bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen" ist. Der übliche Lohn, so sagen es jedenfalls die Makler gerne, sei das, was ihre Berufsverbände für die jeweilige Region ausweisen.
Maklercourtage ist Verhandlungssache
Je nach Bundesland sind es knapp sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer). Schon dieser eine Prozentpunkt Unterschied bedeutet viel Geld. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das immerhin 2.500 Euro. Je nach Bundesland unterschiedlich ist auch die Verteilung auf Käufer und Verkäufer. In manchen Bundesländern ist es üblich, dass sich die beiden Vertragsparteien die Courtage teilen, mal übernimmt der Käufer einen größeren Teil, mitunter soll der Käufer alles zahlen.
Das aber alles sind nur Gewohnheiten, an die weder Verkäufer noch Käufer gebunden sind. Andere Vereinbarungen sind möglich. Ein Käufer kann zum Beispiel entweder versuchen, dass der Verkäufer die Maklercourtage überwiegend oder ganz trägt. Immerhin übernimmt der Makler vor allem Aufgaben des Verkäufers (z. B. Wertermittlung, Werbung).
Argumente, mit denen Sie als Käufer feilschen könnten
Andererseits kann er vor Abschluss eines Kaufvertrages verhandeln, dass der Makler mit seinem Courtageanspruch heruntergeht. Mit welchen Argumenten könnte der Käufer feilschen? Hier einige Beispiele:
Kaufpreishöhe: Je teurer das Objekt, desto mehr verdient der Immobilienmakler beim gleichen Provisionssatz daran – obwohl der Aufwand grundsätzlich gleich bleibt (bei teuren Objekten dauert es natürlich oftmals länger, bis sie vermittelt sind). Bei einem Objekt mit 500.000 Euro verdient der Makler bei einem Courtagesatz von sechs Prozent immerhin 30.000 Euro. Bei vier Prozent und 20.000 Euro Verdienst dürfte es immer noch ein gutes Geschäft gewesen sein.
Angebotsdauer: Wenn ein Makler schon lange versucht, eine Immobilie zu vermitteln, kann das ebenfalls ein Verhandlungsaspekt sein. Seit wann das Objekt auf dem Markt ist, sollte der Käufer in jedem Fall recherchieren, denn das ist auch für den Kaufpreis ein gewichtiges Argument. Verkäufer und Makler sind irgendwann froh, endlich einen Käufer gefunden zu haben. Andererseits kann auch eine sehr kurze Angebotsdauer für Verhandlungen geeignet sein – schließlich hat der Makler offenbar wenig tun müssen, um die Wohnung zu vermitteln.
Vertragsabschluss: Bis der für den Makler ersehnte Notartermin kommt, vergeht oft noch eine geraume Zeit, da Käufer Finanzierungsdetails klären müssen. Wer indes den Kaufpreis ohne Probleme aufbringen kann und daher schnell den Vertrag perfekt machen könnte, sollte das als Rabatt-Argument anführen. Der Makler hat dann die Perspektive, sehr schnell sein Geld zu kriegen. Denkbar wäre auch der Ansatz, dass nur 5.000 Euro für die Finanzierung fehlen – mit etwas weniger Maklercourtage sei die Sache geritzt.