Hauskauf & Hausverkauf

Käufer haftet Fehlverhalten des Vorbesitzers

Eine Grundregel im deutschen Mietrecht lautet „Kauf bricht nicht Miete“. Für den Käufer einer Mietwohnung heißt dies, dass er per Gesetz zum Vermieter wird und in die Rechte und Pflichten des Vorbesitzers eintritt. In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass wenn sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug befindet, sich diese Verzugslage im Fall der Grundstücksübereignung nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fortsetzt.

Tritt der Verzugsschaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Urteil v. 09.02.2005, Az. VIII ZR 22/04).
 
Im verhandelten Fall hatte der frühere Vermieter einen Mangel trotz entsprechender Aufforderung des Mieters unter Fristsetzung nicht behoben. Um seine Ansprüche durchzusetzen, beauftragte der Mieter deswegen einen Anwalt, auch wurde ein Sachverständiger im Rahmen der Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens beauftragt.
 
Streitig war die Ersatzpflicht dieser Kosten, weil die Rechnungen erst nach dem Eigentümerwechsel geschrieben wurden. Anders als die Vorinstanz entschied der Bundesgerichtshof, dass diese Kosten vom Erwerber zu tragen seien und machte damit einmal mehr deutlich, wie wichtig es ist, sich im Rahmen von Immobilienkäufen über die Gegebenheiten "vor Ort" genau zu informieren.
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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.