Immobilienkauf: Haften Sie nicht für die Rückstände des Voreigentümers

Werdende Wohnungseigentümer haften allein für einen Hausgeldrückstand.

Eigentumswohnungen werden gekauft und verkauft, das zählt heute zu den gängigen, alltäglichen Geschäften. Doch Vorsicht, ein solcher Kauf ist oftmals mit Fallstricken versehen, mit denen Sie als Käufer nicht rechnen – denn werdende Wohnungseigentümer haften allein für die Rückstände des Voreigentümers, wenn sie nicht Vorsorge treffen.

So hat beispielsweise der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Sie als werdender Wohnungseigentümer beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer frühzeitig allein für die Lasten der Wohnung haften.

Nämlich dann, wenn Sie eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Der Veräußerer muss dann nicht mehr für die Lasten aufkommen, selbst wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist (BGH, Urteil v. 11.05.12, Az V ZR 196/11).

Im entschiedenen Fall ging es um den Kauf einer aufgeteilten Eigentumswohnung. Für die Erwerberin wurde eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentumsumschreibung war noch nicht vollzogen. Das heißt die Verkäuferin war laut Grundbuch immer noch Eigentümerin. Zu einem nicht mehr feststellbaren Zeitpunkt überließ die Verkäuferin der Erwerberin die Wohnung zur Nutzung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Verkäuferin Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den Jahren 2009 und 2010.

Das ging laut BGH nicht. Die Verkäuferin haftet nicht für die Hausgelder, auch wenn sie nach wie vor als Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Vielmehr musste die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin für die Hausgelder aufkommen.

Vorsicht vor den Rückständen des Voreigentümers

Zur Begründung führte der BGH an, dass in der Entstehungsphase einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern bereits frühzeitig die Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten sei.

Voraussetzung hierfür ist, dass der Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben. Eine solche Erwerbsposition ist unter 3 Voraussetzungen gegeben:

  1. Es liegt ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vor.
  2. Der Übereignungsanspruch ist durch eine Auflassungsvormerkung gesichert.
  3. Der Besitz an der Wohnung ist auf den Erwerber übergegangen.

Dies hat zur Folge, dass der werdende Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann und andererseits gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten tragen muss. Die Erwerberin haftet damit allein für die Kosten und Lasten der Wohnung, obwohl sie noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Die Haftung des Veräußerers ist ausgeschlossen, es besteht auch keine gesamtschuldnerische Haftung zwischen Erwerber und Veräußerer.

Mein Tipp: Wenn Sie sich also für den Kauf einer Eigentumswohnung entschieden haben, achten Sie unbedingt darauf, ob hier Hausgeldrückstände bestehen. Wenn ja, machen Sie den Kauf abhängig von der Begleichung der Rückstände oder lassen Sie diese in den Kaufpreis einfließen. So vermeiden Sie, dass Sie bereits frühzeitig für die Rückstände Ihres Voreigentümers haften müssen.

Veröffentlicht am 30. Juli 2012
Autor
Dr. Tobias Mahlstedt