Objektfinanzierung: Wie Sie Ihre Vermögenswerte optimal einsetzen

Ohne Bankkredit ist kaum eine Immobilienfinanzierung denkbar. Bevor Ihre Bank das gewünschte Darlehen zur Verfügung stellt, müssen Sie fast mehr Sicherheiten vorweisen. "Kein Kredit ohne Sicherheit" lautet die Devise.

Für Sie als Kapitalanleger ist es wichtig zu wissen, wie das Kreditinstitut Ihre Vermögenswerte beurteilt. Nur dann können Sie sich auf die entscheidende Kreditverhandlungen vorteilhaft vorbereiten und optimale Konditionen herausholen. Vor allem laufen Sie nicht Gefahr, so genannte "gute" Sicherheiten voreilig anzubieten.

Nicht jeder Vermögenswert, den Sie der Bank anbieten, wird von ihr akzeptiert. Als "bankmäßig" stuft das Kreditgewerbe Sicherheiten nur dann ein, wenn sie einfach bewertbar, wertbeständig und leicht verwertbar sind.

Vor allem folgende Sicherheiten kommen deshalb in Betracht: Bankguthaben aller Art, Bausparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Edelmetalle, Fahrzeuge aller Art, Bürgschaften, Garantieerklärungen und bereits vorhandene Immobilien. Allerdings richtet sich die Kredithöhe – auch bei bevorzugten Objekten – nicht nach dem tatsächlichen Wert Ihres Objekts. Die Banken machen hier Abschläge vom jeweiligen Beleihungswert. Dieser kann unter dem Kreditpreis liegen.

Beispiel:
Die Beleihungsgrenze für Ihr Objekt liegt bei 80%. Angenommen, der Verkehrswert beträgt 450.000 Euro, dann dient Ihr Objekt als Sicherheit für ein Darlehen bis zum Betrag von 360.000 Euro.

Achtung: Hier bietet es sich unter Umständen an, etwaige Miteinnahmen zusätzlich als Sicherheit abzurechnen, wenn Sie dadurch den Darlehensbetrag erhöhen können. Übrigens: Auch wenn Sie Wertpapiere verpfändet haben: Verkäufe und Käufe können Sie weiterhin tätigen. Das kann bei entsprechender Marktlage sogar vorteilhaft für Sie sein: Mit dem Verkauf eines Wertpapiers bauen Sie den Sollsaldo Ihres Kontos ab.

Dagegen wird Ihre Bank nichts einzuwenden haben. Andernfalls holen Sie die Zustimmung Ihrer Bank zur Freigabe bestimmter Werte ein. Diese Zustimmung ist reine Formsache, wenn der Sicherungswert den Kreditwert übersteigt.

Schwieriger ist dagegen, wenn die Papiere bei einer anderen als der kreditgewährenden Bank aufbewahrt werden. Dann muss zuerst die kreditgebende Bank dem Verkauf zustimmen und der verwahrenden Bank eine Freigabeerklärung schicken. Erst dann können Sie über die Wertpapiere verfügen.

Mit einer Grundschuld als Sicherheit bleiben Sie flexibel. Die Grundschuld kann immer wieder bis zur vollen Höhe der Summe, über die sie läuft, benutzt werden. Sie können darauf also Kredite bis zum jeweiligen Grundschuldbetrag in Anspruch nehmen.

Beispiel:
Der Grundschuldbetrag liegt bei 200.000 Euro. Bis zu diesem Betrag gewährt Ihnen die Bank Kredit. Tilgen Sie das Darlehen teilweise, so sind Sie nicht gehindert, den Kredit bis zum Höchstbetrag von 200.000 Euro wieder aufzustocken. Das gilt auch dann, wenn Sie das Bankinstitut wechseln. In diesem Fall treten Sie die Grundschuld an die neue Bank ab. Das muss Ihnen die bisherige Bank bewilligen.

"Immobilien-Berater"-Tipp:
So bereiten Sie einen Bankenwechsel vor. Voraussetzung für die Abtretung der Grundschuld ist allerdings, dass Sie Ihre Schuld völlig getilgt haben. Das können Sie beispielsweise mit dem Kredit der neuen Bank. Die neue Bank überweist dann in Ihrem Auftrag die Restschuld an die alte Bank mit der Maßgabe, den Betrag zur Abdeckung Ihres Kontos zu verwenden und die Grundschuld freizugeben.

Veröffentlicht am 15. Juni 2008
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