Immobiliendarlehen: Keine teuren Ablösezahungen bei Kauf eines anderen Objekts

Wenn Sie derzeit über den Kauf und die Finanzierung einer neuen, größeren Immobilie nachdenken und gleichzeitig Ihr bisheriges, noch nicht abbezahltes Eigenheim verkaufen wollen, können Sie Ihren alten Kredit grundsätzlich weiterlaufen lassen. Das folgt aus einer topaktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Der gab einem Eigenheimbesitzer Recht, der nach der Geburt seiner zweiten Tochter seiner Familie ein größeres Haus kaufte und den für das alte Objekt aufgenommenen Kredit weiter nutzen wollte.

Damit hatte er allerdings die Rechnung ohne die Bank gemacht, bei der er einst das Hypothekendarlehen aufgenommen hatte. Der Bank bot er an, die bisherige Grundschuld auf dem alten Eigenheim gegen eine Grundschuld auf dem neuen Haus auszutauschen. Die Bank lehnte den Tausch jedoch aus "geschäftspolitischen Erwägungen" ab. Daraufhin kam es zum Prozess, der sich durch alle Instanzen bis hinauf zum BGH zog.

Der lange Atem hat sich für den Immobilienbesitzer gelohnt. Denn Deutschlands höchstes Zivilgericht stellt unmissverständlich klar: Ein derartiger Austausch der Grundschulden ist für die finanzierende Bank immer dann zumutbar, wenn die neue Sicherheit ihr Risiko genauso gut abdeckt wie die bisherige Sicherheit.

Das Kreditinstitut kann sich dann nicht auf ein „schutzwürdiges Eigeninteresse“ berufen. Eine Ablösung dieses Kredites einschließlich der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank dann nicht mehr verlangen.
(BGH, XI ZR 398/02)

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie in einem solchen Fall noch zwei Bedingungen erfüllen:

  • Der Austausch der Sicherheiten muss für die bisherige Bank kostenfrei sein.
  • Das bedeutet, dass Sie insbesondere auch die Verwaltungskosten der Bank übernehmen müssen. Aber das werden Sie leicht verschmerzen können.Sie müssen ein berechtigtes Interesse an dem Kauf haben. Das ist speziell dann der Fall, wenn Sie ein größeres Haus bauen oder kaufen wollen.

Diese Entscheidung verbessert Ihre Spielräume bei ähnlich gelagerten Fällen entscheidend. Die nach wie vor häufig genannte und meist kaum nachvollziehbare Begründung der Banken, einer Übertragung von Kreditsicherheiten „grundsätzlich“ nicht zuzustimmen, dürfte damit weitgehend die Basis entzogen sein.

Auch wenn Sie damit rechnen müssen, dass die geschilderte Entscheidung vom Kreditgeber als „Einzelfall“ dargestellt wird, stehen Ihre Chancen auf Einlenken Ihrer Bank gut. Immerhin hat der BGH die konkreten Voraussetzungen für einen Sicherheitentausch detailliert dargestellt, so dass diese von Ihnen Punkt für Punkt abgearbeitet werden können. Die folgende Checkliste kann Ihnen bei der Argumentation gegenüber Ihrer Bank oder Sparkasse helfen:

Checkliste: Wie Sie einen Tausch Ihrer Sicherheiten erfolgreich durchsetzen 
Wie Sie die Weiterführung Ihres bisherigen Immobiliendarlehens planen, bitten Sie Ihr Bankinstitut unter Bezugnahme auf dieses BGH-Urteil am besten frühzeitig um eine schriftliche Stellungnahme zu Ihrem Vorhaben.Erledigt
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Lassen Sie sich ebenfalls darstellen, in welcher Höhe Ihnen möglich Verwaltungskosten entstehen und wie diese Verwaltungskosten im Einzelnen begründet werden.

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Zur Stärkung Ihrer Verhandlungsposition können Sie von einem Sachverständigen ein kurzes Wertgutachten über Ihr Objekt einholen. Adressen erhalten Sie bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer.

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Begründen Sie sorgfältig , warum Sie an dem Austausch der Sicherheiten so sehr interessiert sind. Falls erforderlich, bitten Sie einen in Bankfragen erfahrenen Anwalt um Hilfe bei der Formulierung des Schreibens.

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Lassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen Ihrer Bank oder Sparkasse ein, auch nicht bei langjährigen Geschäftsbeziehungen. Verlangen Sie schon aus Beweisgründen eine schriftliche Zusage.

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Veröffentlicht am 11. Juli 2008