Hauskauf & Hausverkauf

Hauskauf: Ein “Reservierungsentgelt” können Sie zurückfordern

Rund um den Hauskauf werden Verbraucher immer wieder zur schnellen Unterschrift gedrängt, sei es für eine “Reservierung” mit “Reservierungsentgelt”, den Kaufvertrag oder die Finanzierung. Sie sollten die typischen Maschen beim Hauskauf ebenso kennen wie Ihre Rechte, etwa beim Notar.

Kaufinteressenten unterzeichnen im Vorfeld von Immobiliengeschäften oft sogenannte Reservierungsvereinbarungen. Diese sollen ihnen das Objekt für eine bestimmte Zeit sichern. Dafür verlangen Makler oder Bauträger meist ein sogenanntes Reservierungsentgelt. Beim Kauf wird es mit dem Kaufpreis verrechnet, kommt der Kauf aber nicht zustande, verfällt es ganz oder zum Teil – für den Kunden ist das Geld weg.

Reservierungsvereinbarung als Druckmittel

Was so aussieht, als würde der Kunde Zeit für eine ruhige Prüfung des Angebots gewinnen, ist deshalb faktisch eher ein Druckmittel, das reservierte Objekt auch tatsächlich zu erwerben, immerhin kann das Reservierungsentgelt bis über ein Prozent des Preises betragen.

Tatsächlich ist der Wert der Reservierungsvereinbarungen für die Kunden gering. Soweit nämlich der spätere Vertrag notariell beurkundet werden muss, gilt das auch für eine Reservierung, die dem Kunden das Recht gibt, den Vertrag zu den festgelegten Konditionen abzuschließen.

Gut für Hauskäufer: Klauseln über ein Reservierungsentgelt sind rechtlich unwirksam hat der Bundesgerichtshof entschieden (III ZR 21/10). Aus dem Urteil:

Die Regelung, wonach die Beklagte den sogleich mit Unterschriftsleistung auf dem Auftrag zu erbringenden Betrag von 750 € für den Verzicht auf weiteres Anbieten des Kaufobjekts in jedem Fall in voller Höhe behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, benachteiligt die Kaufinteressenten unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam.

Das heißt: Trotz Unterschrift muss der Baukunde nicht zahlen. Hat er schon gezahlt, kann er das Geld auch nachträglich zurückverlangen. Ob es ihm jedoch freiwillig zurückgezahlt wird, ist fraglich. Notfalls muss er die Gerichte bemühen. Das kostet Zeit und Nerven, selbst wenn der Baukunde gewinnt.

Besser ist es, gar nicht erst zu unterschreiben, denn mit seiner Forderung nach einem Reservierungsentgelt zeigt das Unternehmen, dass es nicht auf Seriosität und Kundenfreundlichkeit setzt.

Zweiwochenfrist beim Notar ausschöpfen

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge, die notariell beurkundet werden müssen, soll der Baukunde laut Gesetz zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bekommen. Einige Notare weisen in den Vertragsentwürfen auf diese Frist hin, andere informieren mündlich darüber. "Dennoch ist nach unserer Erfahrung diese Überlegungsfrist bei den Baukunden immer noch zu wenig bekannt", sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin vom Verein wohnen im eigentum e.V.

Aber nur wenn die Verbraucher ihr Recht auf Denkpause kennen, können sie diese durchsetzen. Das ist notwendig, denn der Notar "soll" darauf drängen, aber wenn er es unterlässt, ist der Vertrag trotzdem wirksam. Auf keinen Fall sollten Baukunden unterschreiben, dass sie ausreichend Zeit zur Vertragsprüfung gehabt hätten, wenn ihnen diese vierzehn Tage nicht zugestanden werden. Handelt ein Notar nicht nach dieser gesetzlichen Vorgabe, sollten sich Baukunden bei der zuständigen Notarkammer beschweren.

Wer Fragen zum Verständnis des Notarvertrags oder zur Bedeutung einzelner Klauseln hat, sollte als Erstes einen separaten Termin mit dem Notar vereinbaren und sich den Vertrag erläutern lassen. Diese Belehrung gehört zu den Pflichten des Notars im Zusammenhang mit der Beurkundung, kostet also nicht extra. Auf keinen Fall sollten Laien erst am Beurkundungstermin ihre Fragen stellen, denn unter Termindruck und ohne Bedenkzeit lässt sich schlecht über Änderungen und Alternativen nachdenken.

Aber damit ist der Baukunde noch nicht auf der sicheren Seite. Aufgabe des Notars ist es zwar, den Vertragspartnern die rechtliche Bedeutung und Tragweite der vertraglichen Regelungen zu erläutern und die rechtmäßige Abwicklung der Immobilienübereignung sicherzustellen.

Aber der Notar muss unparteiisch sein, deshalb ist es nicht seine Sache, den Immobilienkäufer vor nachteiligen Klauseln zu warnen oder über die für ihn optimale Vertragsgestaltung zu beraten. Deshalb ist allen Baukunden zu raten, den Vertrag durch einen im Bau- und Immobilienrecht kundigen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Schließlich geben die zwei Wochen die nötige Zeit, um Baupläne, Grundstück, Bau- und Leistungsbeschreibungen – am besten mit fachlicher Beratung – nochmals gründlich unter die Lupe zu nehmen. Gabriele Heinrich: "Wer die 14 Tage intensiv nutzt, kann die Risiken beim Erwerb des eigenen Hauses minimieren."

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Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.