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Clever ins Eigenheim: Grundsatzentscheidung bei der Immobilienfinanzierung

Clever ins Eigenheim: Grundsatzentscheidung bei der Immobilienfinanzierung
geschrieben von Bernd Vetter

Es gibt heute auf dem Markt zwei Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung: 1. Darlehen über eine Bank/Bausparkasse/Versicherung und somit jahrzehntelange Schulden mit allen Gefahren in dieser Zeit oder 2. schuldenfreie Finanzierung über eine Genossenschaftsmitgliedschaft.

Auch wenn die Wogen nach meinem letzten Artikel über die Immobilienfinanzierung und deren Fallstricke hoch waren, so sollte man langsam von den Kreditvermittlern zur Kenntnis nehmen, dass es eben doch eine Realisierung vom Eigenheimwunsch ohne Schulden gibt und diese Möglichkeit grundsätzlich vom Bauherrn vorher geprüft werden sollte.

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es also in Zukunft eine Grundsatzentscheidung für den Bauherrn zu treffen: Realisierung seines Eigenheimwunsches mit oder ohne Schulden?

a) Darlehen
Mit dem Damoklesschwert über dem Kopf einer Familie: Wenn während der Immobilienfinanzierung Störfälle eintreten (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Arbeitsplatzwechsel, sonstige wirtschaftliche Störungen etc.) droht   Zwangsvollstreckung und Verlust des Eigenheimes, des Eigenkapitals sowie der Eigenleistungen (über 450.000 Zwangsvollstreckungen in den letzten 5 Jahren). Das heißt bei einer durchschnittlichen Familienstärke von 3 Personen sind ca. 1,5 Millionen Menschen dadurch bettelarm geworden.

b) Genossenschaftsfinanzierung
Bei den gleichen Störungen: Keine Schulden, keine Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, kein Verlust des Eigenkapitals, im Gegenteil, der Genosse geht mit Guthaben aus seiner Immobilie! 

Grundsätzliche Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung

1. Beim Kredit: Der Bauherr steht in Abt. I des Grundbuches als Eigentümer. Der Finanzierer bzw. Gläubiger immer mit der Grundschuldeintragung im Grundbuch, Abt. III. Dadurch hat dieser bei Störungen des Kredites immer den Zugriff auf die Immobilie und auf das Privatvermögen des Bauherrn.

2. Bei der Immobilienfinanzierung durch die Genossenschaft: Die Genossenschaft als Eigentümer wird in Abt. I des Grundbuches geführt. Die Grundbucheintragung für den Bauherren (Genossen) in Abt. II des Grundbuches als 25-jährige Auflassung, gleichzeitig erhält er einen notariellen Mietvertrag.

In dieser Zeit kann der Genosse mit einer Zinssicherheit von zwei Varianten wohnen(erstens 4,5% auf die gesamte Dauer oder zweitens variabel 3,85% 1.-3. Jahr, 4,35% 4.-6. Jahr, 4,85% 7.-9.´Jahr und 5,35% ab dem 10. Jahr).

Teiltilgungen sind jederzeit in beliebiger Höhe möglich. Auch Fremdvermietung oder Verkauf dieser Immobilie auf dem freien Markt ist eine Möglichkeit für den Genossen.

Aber meiner Ansicht nach die größte Sicherheit für den Genossen: Insolvenzschutz und Schutz gegen "Hartz IV“-Ansprüche. Das ist ein sehr wichtiger Punkt vor allen Dingen für "kleine“ Selbstständige, denen in der Regel bei einer Geschäftsinsolvenz die eigene Immobilie abgenommen wird.

Schlusstilgung am 25. Jahrestag (aber auch bereits ab dem 2.Jahr) oder Verlängerung (wiederum 25 Jahre) möglich.

Aber vielleicht will ja die Familie in oder nach dieser Zeit diese Wohnung gar nicht mehr. Vielleicht haben sich die Familienverhältnisse geändert, Kinder sind weggezogen, Eltern gehen in Rente etc., eine Ferienwohnung an der See oder in den Bergen ist jetzt der Wunsch (Flexibilität).

Dann einfach Rückgabe (oder privat Verkauf) an die Genossenschaft. Der Bauherr erhält dann seinen Genossenschaftsbeitrag und sein "zweckgebundenes“ Ansparkapital ausgezahlt. Keine Schulden, keine Problematik mit Verkauf etc.!

Die Abt. III des Grundbuches bleibt frei! Hier gibt es keine Gläubiger.

Die zukünftige Immobilienfinanzierung in Deutschland
Es wird also in Zukunft bei der Immobilienfinanzierung nicht nur die Kreditfinanzierung von Instituten geben, sondern die Genossenschaftsfinanzierung wird stetig mehr als eine alternative Möglichkeit für unsere Bevölkerung da stehen.

Die Finanzinstitute und deren Zuträger wie Finanzierungsmakler und Darlehensvermittler sollten dies zur Kenntnis nehmen und sich mit dieser Tatsache abfinden. Da nützen auf Dauer auch die "oberflächlichen“, kritischen Zeitungsartikel von Lobbyisten und sogenannten Verbraucherschützen nichts. Immer mehr aufgeschlossene Menschen haben das erkannt, werden dies erkennen und befürworten nach Prüfung diese zweite Immobilienfinanzierung.

Der "Bund der Sparer“ mit seinem Vorsitzenden Herrn Franz Herrmann sowie der Minister a. D. Herr Riester (09. November 2008 im Kurhaus Wiesbaden) sind von dieser Möglichkeit sehr angetan, bietet sich doch diese Möglichkeit auch hervorragend für Mieter an, ihre Mietkosten für mindestens 25 Jahre "einzufrieren“ und damit gerade der Altersarmut bei Rentnern vorzubeugen.

Literatur über schuldenfreie Immobilienfinanzierung
Auch gibt es bereits Literatur, die über diese Möglichkeit der schuldenfreien Immobilienfinanzierung positiv berichten:

  • Für Steuerberater: Linde International, Autor Anton-Rudolf Götzenberger "Die neue Erbschaftssteuer“ ISBN: 978-3-7093-0227-9
  • "Anlagestrategien nach Einführung der Abgeltungssteuer“ ISBN: 978-3-70930266-8, ebenfalls erschienen im Linde Verlag
  • Finanzzeitschrift "Der Freie Berater“ Ausgabe III/2007
  • Bund der Sparer 

Noch ein paar persönliche Anmerkungen zu dieser Artikelserie
Diese Artikel sollen alle Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung durchleuchten und für die "breite“ Bevölkerungsschicht verständlich aufzeigen. Ich hatte nicht vor, die kreditgebenden Institute zu verunglimpfen, jedoch sollten die Gefahren einer Immobilienfinanzierung per Darlehen klar und verständlich dargestellt werden.

Genauso war es mir wichtig, die Möglichkeit einer schuldenfreien Immobilienfinanzierung per Genossenschaft aufzuzeigen und hier nicht, wie viele oberflächlich schreibende Journalisten in der Vergangenheit, diese neue Optionskaufmöglichkeit sofort in die "graue“ Zone zu stellen.

Hier gilt es genau das "Kleingedruckte“, das Genossenschaftsrecht sowie die Grundbucheintragungen zu lesen und zu kennen.

Über Ihren Experten

Bernd Vetter

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