Clever ins Eigenheim: Fallstricken der Finanzierung entgehen

Bei der Immobilienfinanzierung wird meistens nur „Süßholz“ geraspelt und jeder Anbieter hat die „beste“ Finanzierung für den Kauf Ihres Eigenheims. Niemand jedoch klärt sich wirklich über die Fallstricke, vor allen Dingen das Wichtigste, die Grundschuld und Grundbucheintragung auf.

Im letzten Beitrag über die Finanzierung haben wir davon gesprochen, dass es tatsächlich nur 1 Tag Kreditlaufzeit gibt (diese wird stillschweigend verlängert, wenn kein Störfall eintritt).  

BASEL II
Die Immobilienfinanzierung für den Hauskauf hat sich in den letzten Jahren grundsätzlich, vor allen Dingen durch die Kreditvergaberichtlinie "Basel II“ verändert.

Jährlicher Fragebogen des Gläubigerinstitutes
Im Einzelnen muss und darf der Kreditsachbearbeiter den Schuldner jedes Jahr einen Fragebogen zustellen und von diesem muss dieser ausgefüllt und unverzüglich wieder zurückgesandt werden.

Auswirkungen dieses Fragebogens
Bei Änderungen der persönlichen Situation (Familienzuwachs, Familienstandsänderung, Arbeitsplatzänderung etc.) kann hier schon die Finanzierung in Frage stehen, bzw. kann der Kredit gekündigt und angepasst werden. Im Ernstfall: Nach der Kündigung ist der Darlehensnehmer zur sofortigen Rückzahlung der Restschuld verpflichtet. (Wie er das macht, ist seine Sache!) 

Hinterfragung der Finanzierung: Hypothek oder Darlehen?
Sucht man im Internet eine Auskunft über Finanzierung bzw. Immobilienfinanzierung wird meist von einer Hypothekenfinanzierung für den Hauskauf gesprochen. Obwohl in Deutschland eine Hypothek für die Immobilienfinanzierung fast gar nicht mehr angeboten wird. Es gibt einen Darlehenvertrag mit einem Sicherungsvertrag und eine Absicherung dieses im Grundbuch mit einer Grundschuld.

Eine gute optische Auskunft erhalten Sie dazu von RA Herrn Reinert.  

Hintergrund der Grundschuld für ein Darlehen
Die eingetragene Grundschuld im Grundbuch verringert sich also beim Darlehen nicht, im Gegenteil zur Hypothek (akzessorische Abnahme). In der Praxis haben Sie z. B. die Hälfte Ihres Darlehens getilgt, jedoch Ihre Grundschuld ist immer noch die "alte“.

Bei der Finanzierung wird Ihnen gesagt, dass es für Sie einfacher ist, da ja jederzeit dieser Betrag wiederum als neue Sicherheit für einen anderen Kredit herangezogen werden kann. Das mag ja auf der einen Seite stimmen, aber schaut man mal hinter die Kulissen wird man schnell erkennen, dass so eine Immobilienfinanzierung für die Banken geradezu eine "Gelddruckmaschine“ ist.

Gelddruckmaschine Immobilienfinanzierung
Die Institute refinanzieren Ihren Kredit mit einem durch die Grundschuld abgesicherten Kredit bei den Zentralbanken. Dieser Zins liegt natürlich unter Ihrem gewährten Zinsfuß. Bei dieser Zinsdifferenz wäre das also gar kein so großes Geschäft für die Banken. Jedoch wird jeder Betrag den Sie tilgen für die Banken zur "Gelddruckmaschine“.

Beispiel: 200.000 EUR Darlehen, 100.000 EUR getilgt, Grundschuld nach wie vor: 200.000 EUR. Die Bank hat also nun von Ihnen 100.000 EUR bekommen, führt die aber seinerseits nicht als Tilgung an die Zentralbank zurück, sondern leiht dieses Geld zum Beispiel als Kontokorrent-Kredit zu 12% wieder aus. Bei einer 2% Ausleihgebühr (Zinsen) für die Zentralbank für 100.000 EUR sind dies 2.000´EUR Zinsen jährlich. 12% Kontokorrentzins für andere sind das Zinseinnahmen von 12.000 EUR. Das ist also das 6-fache oder 600% Gewinn!

Jetzt wissen Sie warum die "Hypothekenfinanzierung“ ausgedient hat.  

Weitere Gefahr der Grundschuld
Verkauf dieser Grundschuld, auch wenn Sie nicht "notleidend“ sind, sondern wenn die Bank einfach "flüssiges“ Geld braucht. Laut neuem Risikobegrenzungsgesetz vom August 2008 müssen die Gläubiger aber vorher informiert werden! Es wird aber auch der Darlehensnehmer unter "Druck“ gesetzt und ihm angeboten, dass darauf verzichtet wird, wenn er z. B. eine Erhöhung seines Zinssatzes zustimmt (meist 0,2%). Das dieses "Spiel“ immer noch betrieben wird, hat die Deutsche Bank erst im letzten Quartal bewiesen, indem sie ein Paket mit über 5,2 Milliarden EUR verkauft hat.

Kundeninformation bei Finanzierungen vom Verband Deutscher Banken Verhaltenskodex Deutscher Banken (hier besonders die Seite 8 beachten). Der Darlehensnehmer unterschreibt also bei einem Darlehensvertrag zusätzlich ein Schuldanerkenntnis und unterliegt somit mit seinem gesamten Vermögen der Zwangsvollstreckung! Im Gegensatz zur echten Hypothek wäre der Zugriff der Bank nur auf die Restschuld vom Haus möglich. 

Finanzierung, Immobilienfinanzierung einfach Clever
Man möchte meinen manche Menschen sind richtig gierig darauf, sich zu verschulden und für andere ein Leben lang wie ein Sklave, ohne Rechte, zu arbeiten. Man kann nur den Kopf schütteln, gibt es doch bereits seit über 6 Jahren die Möglichkeit der Finanzierung beim Hauskauf ohne Schulden, ohne Androhung der Zwangsvollstreckung. Und das Wichtigste: Die Flexibilität und Freiheit trotz Hauskauf und Finanzierung bleiben erhalten.

Eine Genossenschaft macht dies seit mehr als 6 Jahren möglich. Auch der "Bund der Sparer“ mit seinem Vorsitzenden Herrn Herrmann ist ein absoluter Befürworter dieser Möglichkeit und empfiehlt dies auf seiner Homepage.

Mein Rat: Holen Sie sich Informationen dazu, es kann kein Fehler sein!

Veröffentlicht am 15. Juni 2009
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