Bauvertrag: Wie Sie Pünktlichkeit und Qualität festschreiben

Beim Bauvertrag sollten Sie einiges beachten

Der richtig formulierte Bauvertrag ist für den Bauherrn wie bares Geld, wenn die Arbeiten sich in die Länge ziehen, wenn es plötzlich Mehrkosten gibt oder wenn sich Pfusch am Bau zeigt. Aber einen solchen Bauvertrag bekommt er nicht, wenn er einfach das vom Unternehmen vorgelegte Formular unterschreibt. Lesen Sie hier, worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten.

Welcher Vertragstyp gilt: BGB oder VOB?

Die Grundregeln für Bauverträge stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Vertragspartner können aber andere Regeln vereinbaren. Viele Bauunternehmer nehmen als Grundlage für ihre Verträge die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen), ein standardisiertes Vertragswerk. Dann gelten in wichtigen Punkten andere Regeln, so verjähren nach VOB Mängelansprüche schon nach vier Jahren, nach BGB sind es fünf.

In den Vertrag gehören verbindliche Termine für Arbeitsbeginn und Fertigstellung – mit Datum. Nach VOB sind Termine nur verbindlich, wenn das ausdrücklich im Vertrag steht, beim BGB-Bauvertrag genügt die Angabe des Termins. Besonders wichtig sind Termine, wenn der Baukunde nicht mit Bauträger oder Generalübernehmer zusammenarbeitet, sondern selbst die verschiedenen Handwerker koordinieren muss. Bei Terminüberschreitung ist das Unternehmen schadensersatzpflichtig.

Vertragsstrafen im Bauvertrag

Gut ist es, wenn für Verspätungen Vertragsstrafen vereinbart werden, allerdings wird sich nicht jedes Unternehmen darauf einlassen. Folgende Regeln sollten dabei beachtet werden: Höhe pro Werktag 0,2 Prozent der Auftragssumme, für die gesamte Verzögerung insgesamt nicht mehr als fünf Prozent. Die Vertragsstrafe wird nur bei Verschulden fällig.

Ein guter Zahlungsplan berücksichtigt die Interessen beider Vertragspartner: Der Unternehmer muss nach seiner Arbeit nicht auf sein Geld warten, aber der Kunde leistet auch keine Vorauszahlung, denn damit verliert er ein wichtiges Druckmittel zu pünktlicher Leistung. Deshalb Zahlung in mehreren Raten nach Baufortschritt. Eine Orientierung bietet die Makler- und Bauträgerverordnung: 40 Prozent der Vertragssumme nach Rohbau und Zimmererarbeiten, weitere acht nach Dachflächen und Dachrinnen und so weiter.

Laut Verordnung wird eine Schlussrate von fünf Prozent erst nach der kompletten Fertigstellung gezahlt. Das sollte in jeden Vertrag übernommen werden, denn wenn sich bei der Endabnahme Mängel zeigen, wird dieser Betrag für deren Beseitigung oft genügen.

Sicherheiten für den Bauherrn

Ein wirksames Druckmittel gegen Pfusch am Bau ist die Vereinbarung eines Sicherheitseinbehalts von fünf Prozent auf jede Abschlagszahlung, außerdem von fünf Prozent auf den Schlussrechnungsbetrag bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen.

Eine andere Sicherungsmöglichkeit ist eine Gewährleistungsbürgschaft. Sie wirkt zwar weniger als Druckmittel, schützt aber vor Verlust der Ansprüche wegen Baumängeln durch Insolvenz des Unternehmens. Vorsicht: Beim VOB-Vertrag werden die Bürgschaften nach zwei Jahren hinfällig, auch wenn die Gewährleistung noch länger läuft. Deshalb: Für die Bürgschaft eine längere Laufzeit vereinbaren, das ist zulässig.

Nützliche Klauseln im Bauvertrag

Gewährleistung sollte bei VOB-Verträgen von vier auf die vom BGB vorgesehenen fünf Jahre angehoben und bei beiden Vertragsmodellen für besonders schadensanfällige Bauteile wie Flachdächer noch weiter verlängert werden. Zusatzaufträge können immer notwendig oder sinnvoll sein. Der Vertrag sollte einen Maßstab festlegen, nach dem die Preise für diese Extras ermittelt werden.

Hausanbieter verlangen als Absicherung für ihre Bezahlung von den Baukunden häufig eine Bankbürgschaft. Das dürfen sie sogar im Kleingedruckten tun, hat der Bundesgerichtshof entschieden (VII ZR 165/09). Doch das heißt noch lange nicht, dass der Baukunde eine solche Klausel akzeptieren muss.

"Wir raten dringend, die Klausel aus dem Vertrag wegzuverhandeln", sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum e.V., "sie ist für den Bauunternehmer nicht notwendig und für den Baukunden kostspielig." Er muss dafür jährlich ein bis drei Prozent der Bürgschaftssumme zahlen. Der Unternehmer dagegen ist durch Vorlage einer kostenlosen Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts oder des Kreditvertrags ausreichend gesichert. Zwar kann der Unternehmer laut BGB auch ohne Vertragsklausel jederzeit eine Sicherheit verlangen, aber dann muss er die Kosten tragen.

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Veröffentlicht am 15. August 2012
Autor
experto.de