Baudarlehen: Auf niedrige Hypothekenzinsen verzichten?

Ein schwieriger Immobilienmarkt, stagnierende oder sinkende Mieten, gefährdete Steuervorteile, steigende Hypothekenzinsen: Manch ein Vermieter hat sich in den letzten Jahren gefragt, ob es richtig war, in Häuser und Wohnungen zu investieren. Einige haben sich sogar mit Verkaufsabsichten getragen. Die Zweifel sind inzwischen weit verbreitet einer neuen Zuversicht gewichen. Der Grund: Wohnungen lassen sich wieder besser vermieten und das Mietniveau steigt ebenfalls – noch langsam zwar, dafür anhaltend.

Wer der neuen Entwicklung noch nicht traut und sich den Verkauf des einen oder anderen Objekts in zwei oder drei Jahren nicht "verbauen" will, hat jetzt ein ganz anderes Problem: Er kann den historischen Tiefstand bei den Hypothekenzinsen nicht zu einer langfristigen Zinsfestschreibung nutzen. Wer trotzdem ein langfristiges Baudarlehen abschließt, muss im Fall des vorzeitigen Verkaufs mit einer saftigen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Dieses Szenario lässt sich zur Zeit allerdings einfach umgehen, wenn Sie sich für ein variables Darlehen entscheiden. Variable Darlehen bedeuten, dass Sie als Kreditnehmer mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist den Vertrag kündigen oder verändern können. Eine Umfrage unter 75 Banken hat ergeben, dass die meisten Kreditinstitute den variablen Zinssatz an die Veränderung des Euribors koppeln. Euribor ist der Zinssatz, zu dem 47 europäische Referenzbanken sich untereinander Geld leihen. Die Entwicklung des Euribors können Sie täglich im Wirtschaftsteil aller namhaften Tageszeitungen verfolgen. Damit sind Sie bei Zinsänderungen nicht mehr der Willkür der Banken ausgesetzt, sondern wissen genau, wie sich Ihr Zins in den nächsten Tagen ändern wird.

Weil Sie das variable Darlehen so kurzfristig und eben auch entschädigungsfrei kündigen können, verlangen fast alle Banken Bearbeitungsgebühren. Diese sind im Effektivzins enthalten. Da das variable Darlehen ohne Laufzeitbegrenzung ist, unterstellen viele Banken in ihren Angeboten, dass das Baudarlehen 30 Jahre und länger läuft. Die Bearbeitungsgebühr kann deshalb auf diese lange Laufzeit verteilt werden.

Folge:
Die Bearbeitungsgebühr verteuert den Effektivzins nur geringfügig.Wird aber das variable Darlehen zum Beispiel bereits nach drei Jahren komplett zurückgezahlt, wirkt sich eine Bearbeitungsgebühr wesentlich negativer aus.

Vorsicht:
Wer davon ausgeht, dass die langfristigen Zinsen noch weiter fallen werden, könnte mit einem vorgeschalteten variablen Zins verlieren, denn selten ist der günstige Anbieter von variablen Zinsen auch ein günstiger Anbieter von langen Festzinskonditionen. Und ein Bankwechsel ist nicht ohne Zusatzkosten zu erhalten. Jeder Bankwechsel kostet Geld und verursacht Aufwand für die Antragstellung.

Veröffentlicht am 6. März 2004