Falsche Wohnfläche – so behalten Sie leicht den Überblick

Falsche Wohnfläche: Behalten Sie bei diesem schwierigen Thema den Überblick

In der Praxis gibt es kaum Mietverträge, deren angegebenes Flächenmaß mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmt. Seit einiger Zeit messen Mieter verstärkt nach, um Forderungen wegen falscher Wohnfläche zu erheben. Welche Forderungen berechtigt sind und wie Sie diese wirksam verhindern, lesen Sie hier.

Kein Flächenmaß ist absolut korrekt. Erheblich werden Flächenabweichungen aber meist erst dadurch, dass von unterschiedlichen Messmethoden ausgegangen wird. Denn in Mietverträgen sind viele Maßangaben möglich, etwa auf der Grundlage

  • von Architektenbauplänen,
  • von DIN-Normen,
  • der II. Berechnungsverordnung (§§ 42 bis 44 II. BV),
  • der Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche bei Gewerberaum (MF-G) oder der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif e. V.),
  • regionaler Übung (so zum Beispiel nach DIN 283 in München),
  • der gesetzlichen Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Ein Problem entsteht nun, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Berechnungsmethode zugrunde gelegt wird, dies jedoch nicht erkennbar ist und der Mieter die angegebenen Quadratmeter nach Maßgabe der WoFlV nachrechnet.

Im Zweifel gilt die Wohnfläche

Insoweit kann sich der Mieter auf den BGH berufen: Geht aus dem Mietvertrag nicht hervor, auf welcher Grundlage das angegebene Flächenmaß ermittelt wurde, gilt eine Berechnnung nach WoFlV (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 244/08).

Die zweite Ursache erheblicher Flächenabweichungen besteht darin, dass die Berechnung nach der WoFlV beabsichtigt ist, sich diese Berechnung aber als fehlerhaft erweist. In der Tat ist es gar nicht so einfach, die Wohnfläche nach der WoFlV richtig zu berechnen.

Nach der WoFlV bleiben etwa Raumabschnitte unter 1 m Höhe, Garagen, Keller, Dachböden, Heizungsräume, Geschäftsräume, Waschküchen sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung als Wohnfläche völlig unberücksichtigt.

Darüber hinaus gibt es 3 Punkte, zu denen der BGH eine Entscheidung getroffen hat, die Sie kennen sollten:

  • Galerien
    Eine zu Wohnzwecken vermietete Galerie, die nach der Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum dient, zählt als Wohnfläche (BGH, Urteil v. 16.12.09, VIII ZR 39/09).
  • Dachgeschosse
    Ein ausgebautes Dachgeschoss zählt auch dann mit der vollen Quadratmeterzahl zur Wohnfläche, wenn es zwar bewohnbar ist, aber nicht in vollem Umfang den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften entspricht (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 275/08).
  • Balkone, Terrassen
    Sehr häufig ist Ursache falscher Flächenangaben, dass das Maß für Balkone und Terrassen nicht korrekt angesetzt wird. Hier gilt Folgendes (BGH, Urteil v. 22.04.09, Az. VIII ZR 86/08):
    • Bei Mietverträgen, die bis zum 31.12.2003 geschlossen wurden, dürfen bis zu 50% der Balkon- oder Terrassenfläche als Wohnfläche angerechnet werden.
    • Bei Mietverträgen, die seit dem 01.01.2004 geschlossen wurden, dürfen Sie bis zu 25% der Balkon- oder Terrassenfläche auf die Wohnfläche anrechnen. Ein höheres Maß dürfen Sie nur dann ansetzen, wenn der Balkon oder die Terrasse im Einzelfall besonders aufwendig gestaltet ist und für den Mieter deshalb einen überdurchschnittlichen Wohnwert hat.

Forderung nach Rückzahlung überzahlter Miete verjährt in 3 Jahren

Fordert Ihr Mieter wegen einer erheblichen Flächenabweichung zu viel gezahlte Miete zurück, hat er dafür nicht unbegrenzt Zeit.

Was Sie wissen müssen: Der Anspruch Ihres Mieters auf Rückzahlung der überzahlten Miete verjährt innerhalb von 3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entstanden ist der Anspruch aber erst, indem der Mieter Kenntnis von der Flächenabweichung erlangt hat (BGH, Urteil v. 29.06.11, Az. VIII ZR 30/10).

Mein Tipp: Prüfen Sie genau, auf welche Grundlage sich Ihre Flächenangabe bezieht und benennen Sie diese. So schließen Sie Messdifferenzen sicher aus. Denn wenn Sie Baupläne für verbindlich erklären, kann Ihnen der Mieter nicht mit einem anderen Flächenmaß aufgrund einer anderen Messmethode kommen.

Veröffentlicht am 11. Juli 2012