Immobilien

Der Mieter lässt seine Wohnung verkommen: Sie dürfen fristlos kündigen

Gegen die Verwahrlosung Ihrer Mietwohnung können Sie sich wehren. Gleich zwei Urteile stärken Ihre Rechte als Vermieter: Demnach berechtigt die Ablagerung von Müll und Gerümpel einen Vermieter zur fristlosen Kündigung des verantwortlichen Mieters, wenn eine Geruchsbelästigung feststellbar ist oder die Bausubstanz gefährdet ist.

Fristlose Kündigung wegen Müll: Dies entschied das Landgericht in Berlin im Februar 2011

Ein Mieter hatte im Flur seiner Mietwohnung Holzbalken abgestellt. Im Bad lagerte er im Waschbecken und in der Duschwanne Mülltüten. Zudem wurde die Dusche regelmäßig genutzt, ohne die Duschkabinentür zu schließen. Der Boden der Wohnung war verdreckt. Es waren zudem Wasser- und Schimmelspuren an den Wänden sowie weitere Schäden an der Bausubstanz feststellbar. Deshalb kündigte der Vermieter nach erfolgter Abmahnung das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter zog dennoch nicht freiwillig aus.

Das Berliner Gericht entschied, dass der Mieter die Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB räumen musste. Es lag ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 BGB vor, weil der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung erheblich gefährdete. Die Mietwohnung war sogar durch die erhebliche Vertragsverletzung des Mieters bereits beeinträchtigt worden.

Grundsätzlich ist es zwar nicht ausreichend für die fristlose Kündigung eines Mieters, wenn in einer Mietwohnung mehrere Wochen Gerümpel gelagert wird. Auch die bloße Ablagerung von Müll rechtfertigt eine solche Kündigung nicht.

Eine Ansammlung von Gerümpel und Müll rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn die übrigen Hausbewohner durch üble Gerüche belästigt werden oder die Gebäudesubstanz gefährdet ist. Im entschiedenen Rechtsstreit drohten absehbare weitere Beeinträchtigungen der Gebäudesubstanz und darüber hinaus bestand die Gefahr von Schädlingsbefall (LG Berlin, Urteil v. 28.02.11, Az. 67 S 109/10).

Vermüllte Wohnung rechtfertigt fristlose Kündigung

Auch das Amtsgericht Hamburg-Harburg entschied im März 2011, dass die Verwahrlosung einer Wohnung und die sich daraus ergebende Gefahr eines Ungezieferbefalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

Ein Vermieter hatte wegen Lagerung von Müll in einer Mietwohnung und hierdurch verursachten erheblichen Geruchsbelästigungen, dem Mieter nach Abmahnung und Aufforderung zur Reinigung das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Da der Mieter nicht auszog und den Müll in der Mietwohnung auch weiterhin nicht beseitigte, reichte der Vermieter Räumungsklage ein.

Mit Erfolg! Nach Auffassung des Amtsgerichts hatte der Vermieter einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Der Mieter hatte seine mietvertraglichen Pflichten, insbesondere die Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit den Mieträumen aus § 543 Abs. 2 BGB verletzt und trotz Abmahnung sein Verhalten nicht geändert.

Der Mieter hatte durch sein Verhalten auch den Hausfrieden gemäß § 569 Abs. 2 BGB gestört. Durch die Verwahrlosung der Wohnung und dem daraus resultierenden Gestank sowie der sich daraus ergebenden Gefahr eines Ungezieferbefalls wurden die anderen Bewohner des Hauses in der Nutzung ihrer Wohnungen gestört. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses war für den Vermieter somit nicht mehr zumutbar (AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 18.03.11, Az. 641 C 363/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt