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Achten Sie bei Schönheitsreparaturklauseln genau auf die Formulierung

Achten Sie bei Schönheitsreparaturklauseln genau auf die Formulierung
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Der Bundesgerichtshof hat erneut eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt: Verpflichtet die im Vertrag vorgegebene Regelung den Mieter dazu, die Zimmerdecken oder Wände zu „weißen“, ist sie unwirksam. Der Mieter braucht bei einer solchen Formulierung überhaupt nicht zu renovieren. Ist die Ausführungsklausel zu den Schönheitsreparaturen damit unwirksam?

Im entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag folgenden Satz: "Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: … das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Die gewählte Formulierung ist nicht eindeutig. Gemeint sein kann einerseits, dass der Mieter die Decken auf jeden Fall in der Farbe Weiß streichen muss. Andererseits wird der Begriff "Weißen" mitunter identisch mit dem Wort "Streichen" verwendet.

Festlegung des Mieters auf Farbe Weiß ist unzulässig

Das Fatale ist in diesem Fall: Versteht man das "Weißen" im Sinne von "Streichen – egal, in welcher Farbe", dann ist die Klausel wirksam und der Mieter zur Renovierung verpflichtet. Liest man das "Weißen" aber im Sinne von "Streichen in der Farbe Weiß", ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam.

Dem Mieter muss nämlich immer erlaubt sein, während der Mietzeit die Farben der Räume selbst zu wählen. Sie dürfen keine Farbe zwingend vorschreiben (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).

Mehrdeutige Formulierungen gehen zu Ihren Lasten

Ist eine solche mehrdeutige Klausel nun wirksam oder nicht? Die Karlsruher Richter betonen in ihrem Urteil: Sobald auch nur die Möglichkeit besteht, dass der Mieter die Klausel in einer Weise versteht, die ihn unangemessen benachteiligt, gilt die gesamte Klausel als unwirksam.

Die Klausel wird nicht in der zulässigen Auslegungsvariante aufrechterhalten. Die Richter sagen also nicht: Weißen kann man im Sinne von Streichen verstehen, eine solche Regelung im Vertrag wäre zulässig, also ist die Klausel so auszulegen und wirksam. Sondern sie urteilen: Weißen kann auch als "Streichen in der Farbe Weiß" verstanden werden. Das benachteiligt den Mieter unangemessen. Deshalb ist die Klausel unwirksam.

Auch folgende Klausel zu Farbvorgaben für Holzteile ist höchstrichterlich für zulässig erklärt worden: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Nach dem Urteil des BGH benachteiligt die Klausel, den Mieter unangemessen. Dies deshalb, weil ein Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen grundsätzlich selbst vornehmen darf (freilich müssen diese fach- und sachgerecht sein).Wird einem Mieter dieses Recht auf Selbstvornahme abgesprochen und vorgeschrieben, ist dies unzulässig.

Bittere Folge: Der Mieter muss wegen unwirksamer Renovierungsklausel gar nicht renovieren.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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