Wenn Sie sich auf der Suche nach einer Kapitalanlage für eine Immobilie entschieden haben, haben Sie wahrscheinlich nicht nur an sich, sondern auch an Ihre Kinder oder andere liebe Menschen gedacht. Denn etwas zu vererben beziehungsweise seinen Nachfahren zu hinterlassen ist für viele Menschen eine Herzensangelegenheit, die ihnen sehr wichtig ist.
Ein Haus zu vererben scheint dabei eine runde Sache. Die Immobilie wird im Alter abbezahlt sein, die Erben können darin entweder selbst wohnen oder das Haus verkaufen, sodass eine nette finanzielle Summe dabei herauskommt. Leider macht es Ihnen der Fiskus schwer, Ihr Haus ohne weiteres zu vererben und erhebt ordentlich Steuern auf das Erbe.
Halten Sie Ihren letzten Willen frühzeitig fest
Zunächst einmal sollten Sie Ihr Testament notariell beglaubigen lassen, damit die Erben Ihrer Immobilie (falls es mehrere gibt) sich nicht nach Ihrem Tod darum streiten. Sie können Ihr Testament auch selbst verfassen und Ihren Willen darin festhalten, müssen dies aber unbedingt handschriftlich tun, damit es gültig ist. Grundsätzlich gilt aber, dass die notarielle Variante sicherer ist.
Kommt es dennoch zu Streitigkeiten, wenn unter den Erben Uneinigkeit darin besteht, ob die Immobilie bewohnt oder verkauft werden soll, kann ein Nachlassverwalter beauftragt werden. Dieser sorgt dafür, dass Ihr letzter Wunsch in jedem Fall durchgesetzt wird. Wenn Sie über eine Immobilie als Kapitalanlage verfügen, sollten Sie im besten Fall noch zu Lebzeiten einen Erbvertrag aufsetzen.
Kapitalanlagen sind in der Regel von der Erbschaftsteuer betroffen
In einem Erbvertrag, der zwischen zwei oder mehreren Personen geschlossen wird, wird die genaue Aufteilung des Nachlasses geregelt. Wollen Sie, dass Ihre Erben die Immobilie verkaufen, dann halten Sie dies gemeinsam im Erbvertrag fest. Alle Parteien müssen den Erbvertrag unterschreiben, der notariell beglaubigt wird.
Um die Erbschaftssteuer zu senken, gibt es die Möglichkeit Ihre Immobilie bereits vor Ihrem Tod weiterzugeben. Diese fällt dann unter die Schenkungssteuer, die mit den gleichen Freibeträgen verbunden ist wie die Erbschaftsteuer. 500.000 € für den Ehegatten und 400.000 € pro Kind oder Stiefkind können alle zehn Jahre geltend gemacht werden. Diese Form der Schenkung erfordert allerdings eine rechtzeitige Planung.
Steuerfrei über dem Freibetrag ist eine Immobilie über 500.000 € nur bei sofortiger Eigennutzung
Wollen Sie also eine Immobilie vererben und noch zusätzliche andere Werte, können Sie die Steuer, die oberhalb des Freibetrags fällig wird umgehen, wenn Sie die Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenken. Die anderen Werte können dann nach Ihrem Tod über den Freibetrag der Erbschaftssteuer weitergegeben werden oder ebenfalls zu Lebzeiten nach zehn Jahren erneut im Rahmen der Freibeträge verschenkt werden.
Wird die Immobilie erst nach dem Tod vererbt, kann das Erbe nur dann steuerfrei sein, wenn die Selbstnutzung der Immobilie nach dem Tod direkt aufgenommen wird und die Immobilie eine Wohnfläche von 200 m² nicht überschreitet.
Was Sie bei der Vererbung von Kapitalanlagen bedenken müssen
Auch für andere Kapitalanlagen gibt es komplexe formale Schritte, die bei der Erbschaft bedacht werden müssen. Dazu zählen Kontovollmachten, die Nennung von Hinterbliebenen bei Lebens- oder Rentenversicherungen oder die Weitergabe von Barvermögen oder sonstigen Sachwerten, ohne Steuern zu hinterziehen.
Zwar sollten Sie bei jeder Form der Kapitalanlage zunächst an sich denken und die Kompatibilität der Anlage für Ihr Leben optimieren. Auch an Nachfahren zu denken ist jedoch nicht verkehrt und gerade bei Immobilien ein wichtiger Schritt.
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