Geldanlage

Immobilien: Eigennutzung oder Kapitalanlage?

Je nachdem ob eine Immobilie als Kapitalanlage oder für die Eigennutzung gekauft wird, stehen unterschiedliche Interessen im Vordergrund. Bausubstanz und Lage sollten aber in beiden Fällen nicht außer Acht gelassen werden, um keinen Reinfall zu erleben. Lesen Sie mehr dazu in diesem Artikel!

Wer sich für Immobilien interessiert, handelt meist aus zwei Interessen. Viele wollen ein Eigenheim kaufen und für sich und ihre Familie ein schönes Zuhause schaffen. Der positive Nebeneffekt ist dabei die inflationsgeschützte Anlage von Geld und die Erschaffung einer Kapitalanlage. Dieser Aspekt steht bei denjenigen im Vordergrund, die eine Immobilie rein aus Zwecken der Vermietung kaufen.

Bauchgefühl vs. Fakten

Die Kaufinteressen sind bei den beiden Käufersorten verschieden. Bei Käufern, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, geht es um viel mehr als nur um Zahlen, Rendite und andere harte Fakten. Wer sich für ein Haus entscheidet, in dem er leben möchte, tut dies auf Basis eines Bauchgefühls, speziellen Vorstellungen, Raumaufteilung, Optik und Zustand der Immobilie.

Wer sich aus einem reinen Kapitalanlageinteresse für ein Objekt interessiert, achtet weniger auf eine spezielle Raumaufteilung oder das Bauchgefühl beim ersten Betreten des Hauses. Hier zählen, Zahlen, Zustand, mögliche Mieteinnahmen und vor allem die Lage. Lage ist zwar auch Privatkäufern wichtig, allerdings ist die Bereitschaft Abstriche zu machen dort größer, wenn die Traumimmobilie gefunden ist und nur nicht zu 100 % am richtigen Ort steht.

Für Kapitalanleger zählt die Lage

Lage ist für Kapitalanleger bei Immobilien das A und O, da sie entscheidend dafür verantwortlich ist, wie gut ein Objekt sich vermieten lässt. So ist eine Innenstadt- beziehungswese Zentrumslage in großen und beliebten Städten schon fast ein Garant dafür, dass die Wohnung gut vermietet werden kann. In Studentenstädten sind besonders 1 Zimmer-Appartments gefragt, weshalb diese Immobilienform unter Experten als besonders gute Kapitalanlage gilt.

Hat sich ein Anleger nun für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entschieden, muss er sich nach der Abwicklung des Kaufs um Mieter kümmern. Entweder ist die Immobilie bereits vermietet und er erhält dann die monatlichen Mietzahlungen (mit denen die Kreditraten gedeckt werden können), oder er muss neue Mieter in die Immobilie holen.

Ist ein Eigenbedarf der Kapitalanlage möglich?

Problematisch wird es, wenn eine ursprünglich als Kapitalanlage gedachte Immobilie doch selbst oder von Angehörigen genutzt werden soll, diese aber vermietet ist. Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund, den Mieter in gemieteten Objekten zu hören bekomme. Rein rechtlich gesehen ist Eigenbedarf eigentlich kein Problem, bringt aber trotzdem häufig Streitereien mit sich, da die wenigsten Mieter glücklich über einen Zwangs-Auszug sind.

Konnte ein Vermieter jedoch nicht von vorneherein den Eigenbedarf seiner Immobilie absehen, ist eine Kündigung mit dieser Begründung rechtens. Verändern sich beispielsweise die Lebensumstände durch einen Jobwechsel beim Vermieter selbst oder bei Angehörigen, muss eine vermietete Wohnung im Rahmen der Kündigungsfrist des Mietvertrags geräumt werden. Der Vermieter muss seinen Eigenbedarf allerdings nachweisen.

Von der Kapitalanlage zur Eigennutzung

Die Immobilie wird mit dem Eigenbedarf vom reinen Kapitalobjekt zum persönlichen Wohnraum, wodurch Mietzahlungen oder Renditen nicht mehr relevant sind. Erst mit einem Verkauf der Immobilie rücken die Zahlen wieder in den Vordergrund, wenn das Objekt vielleicht sogar mehr einbringen kann, als der Preis zu dem es gekauft wurde.

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