Steuern sparen

Vorsteuerabzug beim Immobilienausbau: Beachten Sie die neuen Regelungen

Mal wieder ein Urteil zum Vorsteuerabzug bei Immobilien, das man bei den Tücken des Steuerrechts einsortieren muss. Damit die Gesamtproblematik klar wird, muss kurz der Sachverhalt geschildert werden. Auch wenn dies sehr explizit klingt, hat der Fall doch auch sonst eine hohe Bedeutung, da er auf andere Fälle übertragen werden kann.

Zum Sachverhalt: Vorsteuerabzug beim Immobilienausbau

Es geht um ein Zahnarzt-Ehepaar, dass sowohl eine Zahnarztpraxis als auch ein Labor in einer eigenen Immobilie betreibt. Insgesamt stehen für beide Tätigkeiten 200 qm zur Verfügung wovon 120 qm auf die Zahnarztpraxis (60%) und 80 qm auf das Labor (40%) entfallen. Da der Vorsteuerabzug im Hinblick auf die Zahnarztpraxis ausgeschlossen ist, können aufgrund der Fallkonstellation nur 40% der Vorsteuern aus der Gebäudenutzung abgezogen werden.

Weil beide Betätigungen gut laufen, entschließen sich die Eheleute zu
expandieren und das Dachgeschoss des Hauses auszubauen. Es werden so
weitere 100 qm geschaffen, die unstrittig und von Beginn an zu 20% für
die Zahnarztpraxis und zu 80% für das Labor genutzt werden sollen. Von
der anfallenden Vorsteuer in Höhe von 10.000 € für den Dachausbau wollen
die Eheleute daher 80% (soweit es für das Labor genutzt werden soll)
zum Abzug bringen. Der Bundesfinanzhof macht Ihnen jedoch mit seiner
Entscheidung (Az: V R 9/08) einen Strich durch die Rechnung.

Zu beachtende Grundsätze beim Vorsteuerabzug

Auch bei der Vorsteueraufteilung bei Gebäuden ist zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand zu unterscheiden. Die Aufteilung der Vorsteuer aus Herstellungskosten richtet sich nach den Nutzungsverhältnissen des gesamten Gebäudes. Bei Erhaltungsaufwendungen kommt es grundsätzlich darauf an, wie der Gebäudeteil, in dem der Aufwand anfällt, genutzt wird. Sofern der Erhaltungsaufwand jedoch das gesamte Gebäude betrifft (bspw. Fassaden- und Treppenhausanstrich oder Dachreparatur) kommt es wieder auf die Nutzungsverhältnisse im gesamten Gebäude an.

Im vorliegenden Fall wird durch den Dachausbau ein neues eigenständiges Wirtschaftsgut geschaffen, welches grundsätzlich auch ein eigenständiges Aufteilungsobjekt für Vorsteuerzwecke darstellt. Soll heißen: Die Vorsteuer für den Dachausbau wird aufgrund der Nutzungsabsicht geltend gemacht. Unser Zahnarzt-Ehepaar hätte daher grundsätzlich 8.000 € Vorsteuer (80% des Dachgeschosses, soweit es für das Labor genutzt werden soll) abziehen können.

Urteil vom Bundesfinanzhof

Der Bundesfinanzhof urteilte jedoch: "Erfolgt die Verwendung der Dachgeschossflächen demgegenüber nur im Zusammenhang mit den Altflächen, kommt es für die Vorsteueraufteilung aus den Ausbaukosten auf die hinsichtlich des gesamten Gebäudes bestehende Verwendung (Verwendungsabsicht) an."

Nach Meinung der obersten Finanzrichter muss daher von dem oben genannten Grundsatz eine Ausnahme gelten. Es kommt nämlich darauf an, ob die Objekterweiterung (hier das Dachgeschoss) auch eigenständig genutzt wird. Nur bei einer eigenständigen Nutzung entsteht auch ein eigenständiges Aufteilungsobjekt für die Vorsteuer.

Im Fall unseres Zahnarzt-Ehepaars wurde die Gebäudeerweiterung jedoch in direktem Zusammenhang mit den Altflächen genutzt, weshalb für die Vorsteueraufteilung auf das gesamte, in einem Nutzungszusammenhang stehende Gebäude abgestellt werden muss.

Berechnung des Beispielsfall

Konkret liegt daher im abgeurteilten Sachverhalt eine Immobilie von 300 qm (200 qm Altfläche und 100 qm ausgebautem Dachgeschoss) vor. Davon werden 140 qm (120 qm Altfläche und 20 qm Dachgeschoss) für die Zahnarztpraxis genutzt. 160 qm (80 qm Altfläche und 80 qm Dachausbau) entfallen auf das Labor. Relativ entfallen also 46,66% auf die Zahnarztpraxis und 53,34% auf das Labor, sodass von den durch den Ausbau entstandenen Vorsteuern auch nur 5.334 € (im Gegensatz zu den angestrebten 8.000 €) geltend gemacht werden können.

Im vorliegenden Sachverhalt ist das Urteil ein deutlicher Nachteil für die Steuerpflichtigen. Es bleibt jedoch zu bedenken, dass die Meinung des Bundesfinanzhofes ein zweischneidiges Schwert ist. Sofern die Nutzungsverhältnisse umgekehrt sind, als es im Sachverhalt der Fall war, kann auf diese Weise ein Vorteil bei der Vorsteuer erzielt werden. Im Einzelfall wäre dann zu prüfen, ob nicht gegebenenfalls sogar ein Nutzungszusammenhang zu den Altflächen hergestellt werden kann, um den Vorsteuerabzug zu maximieren.

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Christoph Iser