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Nachträglicher Schuldzinsenabzug: Neue Chancen für Vermieter

Nachträglicher Schuldzinsenabzug: Neue Chancen für Vermieter
geschrieben von Christoph Iser

Können Schuldzinsen nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie abgesetzt werden? Das wird der Bundesfinanzhof noch in diesem Jahr entscheiden (Az: IX R 67/10) und damit möglicherweise neue Steuerspar-Chancen für Vermieter schaffen. Egal aber, wie die Entscheidung ausfällt: Schon jetzt gibt es Mittel und Wege, dem Finanzamt ganz legal die bessere Rechnung aufzumachen.

Hintergrund ist eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs, in welcher gemutmaßt wurde, dass ein Werbungskostenabzug von Schuldzinsen aus dem Anschaffungsdarlehen nach Verkauf der Immobilie steuermindernd zulässig ist, wenn der Verkaufserlös der Immobilie nicht zur vollständigen Darlehenstilgung ausgereicht hat. Bisher hatte der Bundesfinanzhof hier jahrzehntelang die Meinung vertreten, dass ein solcher nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht möglich ist. 

Aktuell wird in dem anhängigen Verfahren unter dem Aktenzeichen IX R 67/10 geklärt, ob die nachträgliche Steuerminderung rechtens ist oder weiterhin verboten bleibt. Nach wie vor sieht es hier so aus, als wenn mit einer steuerzahlerfreundlichen Entscheidung, also der Zulassung des nachträglichen Werbungskostenabzugs, gerechnet werden kann.

Dennoch: Vor Gericht und auf hoher See befindet man sich in Gottes Hand. Daher könnte man in noch gestaltbaren Fällen überlegen, ob nicht schon jetzt ein rechtssicherer Sachverhalt geschaffen werden kann.

Gestaltbarer Ausweg

Streitig ist aktuell nämlich nur, ob Schuldzinsen des zur Finanzierung der Anschaffung- bzw. Herstellungskosten aufgenommenen Darlehens nach Verkauf der Immobilie nachträglich als Werbungskosten berücksichtigt werden dürfen. 

Mit Urteil vom 16. September 1999 (Az: IX R 42/97) hat der Bundesfinanzhof in anderer Sache hingegen schon folgendem Leitsatz gefasst: "Nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit gezahlte Schuldzinsen sind als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn mit dem Kredit Aufwendungen finanziert worden sind, die während der Vermietungstätigkeit als sofort abziehbare Werbungskosten zu beurteilen waren." 

Umschuldung prüfen

Mit anderen Worten: Schuldzinsen aus einem Darlehen, mit dem Erhaltungsaufwendungen oder sonstige (sofort abziehbare) Werbungskosten finanziert wurden, können auch grundsätzlich nach Verkauf der Immobilie noch steuermindernd als nachträgliche Werbungskosten angesetzt werden.

In der Praxis ist daher stets zu prüfen, ob eine Umschuldung der Darlehensmittel Sinn machen kann. Zumindest der, der auch nur bedingt in Erwägung zieht die Immobilie eventuell zu veräußern, sollte sein Eigenkapital zur Tilgung des Anschaffungsdarlehens nutzen und die Erhaltungsaufwendungen fremd finanzieren.

Weiterführendes zum Ausgang des Verfahrens können Sie im folgenden Beitrag erfahren:

Immobilienkauf: Sind nachträgliche Schuldzinsen steuermindernd?

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Christoph Iser

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