Stimmprinzip – Das ist Ihre Stimme wert

In der Eigentümerversammlung diskutieren Sie zusammen mit den anderen Eigentümern die anstehenden Beschlussgegenstände und stimmen darüber ab. Anschließend zählt der Verwalter die Stimmen aus und verkündet das Beschlussergebnis. In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten darüber, ob die Stimmen richtig gezählt wurden.

Modernisierungsmaßnahmen muss Ihr Mieter dulden – ausnahmslos

Mit einer Modernisierung steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie und Sie können Mieter an den Kosten beteiligen, und zwar, indem Sie 11% der Modernisierungskosten pro Jahr auf Ihre Mieter umlegen können. Mit anderen Worten: Nach etwa 9 Jahren hat Ihr Mieter die Modernisierung durch die gestiegene Miete „bezahlt“. Die erhöhte Miete gilt danach weiter – was im nächsten Jahr aber geändert werden soll.

Warum Vermieter bei unberechtigter Mietminderung nicht auf die Kaution zurückgreifen dürfen

Das Hauptärgernis für Vermieter: Mietminderung. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass Vermieter im Fall einer unberechtigten Mietminderung nicht einfach auf die Mietkaution zugreifen dürfen. Die Verrechnung ist sogar dann unzulässig, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit vorsehen sollte (Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Ihr Mieter zieht aus: Schadenersatzforderungen verjähren in 6 Monaten

Hat Ihr Mieter während der Mietzeit Ihre Wohnung verändert oder verschlechtert, haben Sie einen Anspruch auf Schadenersatz. Was viele Vermieter nicht wissen: Dieser Schadenersatzanspruch verjährt gemäß § 548 BGB nach 6 Monaten. Lassen Sie diese Frist verstreichen, bleiben Sie auf Ihren Kosten sitzen. Daher ist in Fällen der Veränderung und Verschlechterung der Wohnung stets Eile geboten.

BGH erleichtert Vermietern abermals die Eigenbedarfskündigung

Der häufigste Grund, aus dem Vermieter einem vertragstreuen Mieter kündigen, ist Eigenbedarf. Das A und O dabei ist die Begründung dieser. Unterlaufen Ihnen hier Fehler, ist Ihre Kündigung unwirksam. Erfreulicherweise hat der BGH in einem aktuellen Urteil überzogenen Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung eine klare Absage erteilt (Urteil v. 30.04.14, Az. VII ZR 107/13).

Verspätete Mietzahlungen: Das können Sie tun

Leider gibt es immer wieder Mieter, die über eine schlechte Zahlungsmoral verfügen: Sie zahlen ihre Miete, wann es ihnen passt, häufig deutlich verspätet. Für Sie als Vermieter ist das ein großes Ärgernis, denn Sie müssen nun Ihrem Geld hinterherlaufen. Ich empfehle Ihnen: Seien Sie konsequent, lassen Sie sich das nicht bieten. Was Sie bei verspäteter Mietzahlung tun können, erfahren Sie hier.

So kombinieren Sie 2 Mieterhöhungsmöglichkeiten bei einer Modernisierung

Sind Ihre Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, dürfen Sie die Miete erhöhen. § 559 BGB gibt Ihnen die Möglichkeit, 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete der betroffenen Wohnungen umzulegen. Daneben besteht weiterhin die allgemeine Erhöhungsmöglichkeit gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Erfahren Sie hier, wie Sie 2 Möglichkeiten zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung kombinieren können.

Rauchen auf eigenem Balkon kann verboten werden

Das Thema Rauchen in der Mietwohnung ist seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor einem Jahr ein Dauerthema in der Vermietungspraxis. Letztendlich wurde entschieden, dass Rauchen in der Wohnung erlaubt ist. Lässt sich der Nikotingeruch allerdings nicht durch Renovierungsmaßnahmen beseitigen, muss der Mieter für die Instandsetzung zahlen. Aber wie steht es mit dem Rauchen auf dem eigenen Balkon?

Passen Sie auf, wenn der Nachmieter renoviert

Der ausziehende Mieter ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, erklärt jedoch, dass sein Nachmieter selbst tapezieren und streichen wolle, was dieser auch bestätigt. Oder der Nachmieter erklärt sich mit dem unrenovierten Zustand einverstanden, er meint, die Wohnung sei noch in Ordnung. Hier ist Vorsicht angebracht: Verzichten Sie in einer solchen Situation nicht leichtfertig auf Ihre Rechte.

Was Sie über die neuen Pflichten bei der Energiesparverordnung wissen müssen

Zum 1. Mai tritt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Die wichtigste Änderung für Sie als Vermieter und Verwalter ist die gestiegene Anforderung an den Inhalt von Immobilienanzeigen: Ab jetzt sind bereits hier Angaben zum Energieausweis Pflicht. Doch auch die geänderten
Anforderungen an die Gebäudeeffizienz und die Heiztechnik betreffen Sie.

So verfassen Sie ein formal richtiges Mieterhöhungsschreiben

Damit Ihr Mieterhöhungsverlangen formal richtig ist, müssen ein paar Regeln beachten werden. So müssen Sie z.B. als Absender erkennbar sein und das Schreiben mit Ihrem Namen abschließen. Sie können Ihr Schreiben in der üblichen Schriftform erstellen, es jedoch auch per E-Mail oder Fax versenden. Achten Sie jedoch immer darauf, dass Sie den Eingang des Schreibens beim Mieter beweisen können.

Betriebskostenabrechnung: Diese 14 BGH-Urteile sollten Sie kennen

Was müssen Sie, was dürfen Sie – und was jeweils nicht? Wissen Sie als Vermieter hierüber Bescheid, sind Sie im Vorteil. Denn dann können Sie sich viel Ärger, Streit sowie unnötige (Gerichts- und Anwalts-)Kosten sparen. Die meisten der nachfolgenden BGH-Urteile sind für jede Betriebskostenabrechnung von Bedeutung. Sie helfen Ihnen, einfach, rechtssicher und zu Ihrem Vorteil abzurechnen.

Die wichtigsten BGH-Urteile zur Mietminderung

Stellen Vermieter fest, dass der Mieter seine Miete gemindert hat, sind sie oft entrüstet: „Der hat die Minderung ja noch nicht einmal angekündigt!“ Doch hier regen Sie sich an der falschen Stelle auf. Liegt in der Wohnung tatsächlich ein erheblicher Mangel vor, ist Ihr Mieter per se zur Mietminderung berechtigt, ohne dies ankündigen zu müssen. Allerdings: Den Mangel anzeigen, muss er schon. Hier daher die wichtigsten BGH-Urteile zur Mietminderung.

So rechnen Sie Ihre Hausmeisterkosten korrekt ab

Über keine Betriebskostenposition wird mehr gestritten als über die Kosten des Hausmeisters. Kein Wunder, denn damit Ihre Abrechnung rechtssicher ist, müssen Sie seit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ganz genau darlegen, welche Arbeiten der Hausmeister vorgenommen hat – sonst bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen! Wie Sie die Hausmeisterkosten korrekt abrechnen, erfahren Sie hier.

Stichtag 31.12.: Handeln Sie, damit keine Mietforderungen verjähren

Der 31.12. ist ein wichtiges Datum für die Geltendmachung Ihrer Forderungen, denn viele Ansprüche verjähren zum Jahresende. Das sollte Ihnen nicht passieren, denn: Ihr Mieter braucht einen verjährten Anspruch nicht mehr zu erfüllen. Das kostet Sie als Vermieter dann bares Geld. Wir sagen Ihnen, wie Sie die drohende Verjährung jetzt noch rechtzeitig verhindern können.

Betriebskosten: Wann Sie einseitig den Umlageschlüssel ändern dürfen

Nicht selten entsteht im Laufe eines Mietverhältnisses für Vermieter das Bedürfnis, den zur Verteilung der Betriebskosten vereinbarten Umlageschlüssel nachträglich zu ändern. Etwa um die Abrechungsschlüssel für alle Mieter zu vereinheitlichen oder um die Kostengerechtigkeit zu erhöhen. Wie immer gibt es auch hier Voraussetzungen, die Sie dabei beachten müssen.

So geben Sie steigende Kosten einfach an den Mieter weiter

Nur wenn Sie die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart haben, dürfen Sie dem Mieter jährlich eine Abrechnung erstellen und bei gestiegenen Kosten eine Nachzahlung von ihm verlangen. Andernfalls tragen Sie selbst die Betriebskosten aus den laufenden Mietzahlungen. Eine wirksame Umlagevereinbarung ist daher für Sie von erheblicher
finanzieller Bedeutung.

So kontern Sie den „Untermieter-Trick“ und setzen die Räumung durch

Eines der erklärten Ziele des neuen Mietrechts ist ein besserer Schutz der Vermieter vor Mietnomaden. Um dieses Ziel zu erreichen, kann ab jetzt ein Räumungsanspruch durch einstweilige Verfügung auch gegenüber bisher nicht angezeigten Mitbewohnern und gegenüber nur vorgeschobenen Untermietern erreicht werden. Lesen Sie hier, wie Sie die neue Regelung in der Zivilprozessordnung (ZPO) nutzen können.

Für welche Kleinreparaturen muss ein Mieter zahlen?

Als Vermieter sind Sie für große als auch für kleine Reparaturen Ihrer Mietwohnungen zuständig. Hinsichtlich Kleinreparaturen können Sie allerdings eine Regelung vereinbaren, nach der Ihr Mieter für Kleinreparaturen bezahlen muss. Wirksam ist eine solche Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aber nur, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Lesen sie hier was dabei zu beachten ist.

So vermeiden Sie Fehler bei der Räumungsklage

Die Vermietungspraxis zeigt es immer wieder: Die wenigsten Mieter ziehen nach einer fristlosen Kündigung freiwillig aus. In diesen Fällen führt an einer Räumungsklage dann kein Weg vorbei. Und hier wird ein teurer Fehler immer wieder gemacht: Es werden nur die Mieter verklagt, nicht aber sonstige in der Wohnung lebende Personen und das kann dann unangenehme Folgen haben. Wie Sie Fehler bei der Räumungsklage vermeiden, erfahren Sie hier.

Bis 31.12.2013 müssen Sie die Prüfung des Trinkwassers durchführen

Die Trinkwasserverordnung legt auch den Eigentümern von vermieteten Mehrfamilienhäusern verschiedene Untersuchungs- und Anzeigepflichten auf, damit die Hausbewohner vor Legionellenerkrankungen geschützt werden. Die Frist für Erstuntersuchungen läuft Ende 2013 ab. Lesen Sie hier, inwieweit Sie von der Legionellenprüfung – und damit der Prüfung des Trinkwassers – betroffen sind.

Kommt jetzt eine Mietpreisbremse?

In wenigen Punkten waren sich die Parteien im Wahlkampf vor der Bundestagswahl so einig, wie in der Schaffung einer sogenannten Mietpreisbremse. Nur die FDP hatte sich dagegen ausgesprochen, die Mieten bei Neuvermietungen gesetzlich zu deckeln – aber die FDP ist ja mittlerweile nur noch Geschichte. Erfahren Sie hier mehr.

Rauchende Mieter gefährden die Rendite und Ihre Mietwohnung

Kennen Sie das auch? Sie erhalten eine Wohnung zurück und alles ist nikotingelb verraucht? Und das, obwohl Sie die Wohnung erst vor einem Jahr frisch renoviert hatten. Zum Thema Rauchen in Mietwohnungen gibt es eine Reihe von Urteilen, mit denen Sie sich als Vermieter schützen können, da die Gerichte seit einiger Zeit den Vermietern zunehmend den Rücken stärken. Erfahren Sie hier, was Sie tun können, wenn rauchende Mieter die Rendite und Ihre Mietwohnung gefährden.

So schützen Sie sich vor finanziellen Einbußen bei Mieterinsolvenz

Wenn Sie als Vermieter oder Verwalter von der Insolvenz eines Ihrer Mieter erfahren, entsteht oft der Wunsch, sich möglichst schnell von dem betreffenden Mieter zu trennen, um keine unnötigen finanziellen Risiken einzugehen. Ob und wann Sie kündigen können, hängt jedoch in besonderer Weise von der in § 112 Insolvenzordnung (InsO) geregelter sogenannter Kündigungssperre ab. Erfahren Sie hier, wie Sie sich vor möglichen finanziellen Einbußen bei Mieterinsolvenz schützen.

Mietstreitigkeiten vor Gericht: So kommen Sie zu Ihrem Recht

Im Vermietungsalltag kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Ob es um eine Nachzahlung der Betriebskosten, vermeintliche Mängel in der Wohnung, oder die ständig unpünktlich gezahlte Miete geht. Irgendwann stellen Sie vielleicht fest, dass Ihr Mieter auf stur schaltet und Sie mit einem sachlichen Gespräch nicht mehr weiterkommen. Dann müssen Sie etwas tun.

Säumigen Eigentümern darf nicht das Stimmrecht entzogen werden

„Schwarze Schafe“ gibt es in jeder Gemeinschaft, auch in der von Eigentümern. Besonders schlimm sind diejenigen, die vereinbarte Gelder nicht leisten. Denn dann müssen die anfallenden Kosten von den anderen Eigentümern getragen werden. Kein Wunder also, wenn eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern versucht, die Nichtzahlung des monatlichen Hausgeldes zu sanktionieren.

So setzen Sie erfolgreich Verzugszinsen durch

Viele Mieter zahlen nicht wie vereinbart. Neben unberechtigten Mietminderungen ist dies in der Praxis wohl das größte Ärgernis. Wegen säumiger Zahlungen können Sie nicht nur kündigen und diese einklagen – auch eine Verzinsung können Sie von Ihrem Mieter fordern. Und dies sollten Sie auch tun. Zudem sind Verzugszinsen um ein Vielfaches höher als die Zinsen auf dem besten Tagesgeldkonto.

Bleibt die Kündigung wirksam, wenn der Mieter sich korrekt verhält?

Nicht selten merken Mieter erst nach ihrer fristlosen Kündigung, dass Sie zu weit gegangen sind und verhalten sich danach besonders korrekt in der Erwartung, dass die Kündigung daraufhin unwirksam wird. Diese Erwartung jedoch ist unbegründet, die Kündigung bleibt wirksam – so hat es jetzt das Landgericht Karlsruhe in einem aktuellen Urteil entschieden (Urteil v. 30.07.13, Az. 9 S 57/13).

Zu geringe Wohnfläche – So schützen Sie sich vor einer Minderung

In letzter Zeit sieht es so aus, als sei die Vermessung der Wohnung des Mieters liebstes Hobby. Denn die Fälle, in denen Mieter wegen zu geringer Wohnfläche vor Gericht ziehen, häufen sich. Und das ist auch kein Wunder, denn oft genug kommt man beim Nachmessen der Wohnung zu dem Ergebnis, dass die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl nicht stimmt. Die Folge: Ihr Mieter mindert.

In diesen 5 Fällen darf Ihr Mieter nicht mindern

In der Praxis erfolgen viele Minderungen zu Unrecht, und das nicht nur weil sich Mieter gerne zu ihren Gunsten in der Höhe der Minderung vergreifen. Vielfach akzeptieren Vermieter aus reiner Unkenntnis eigentlich unberechtigte Mietminderungen. Denn viele Vermieter wissen nicht, dass eine Minderung trotz ordnungsgemäßer Mängelanzeige und Vorliegen eines erheblichen Mangels ausgeschlossen sein kann.

Lärmbelästigung – dagegen können Sie etwas tun

Das kann in jeder Wohnanlage vorkommen: Ein Mieter stört den Hausfrieden durch laute Musik, ständige lautstarke Streitereien oder lautstarkes Klavierspielen in den späten Abendstunden. Egal, wodurch der Lärm verursacht wird, die anderen Mieter fühlen sich gestört. Haben Sie einen solchen Störenfried in Ihrer Wohnanlage? Dann gehen Sie doch mithilfe einer einstweiligen Verfügung gegen ihn vor.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Mieter die Modernisierung dulden muss

Immer wieder erleben Vermieter und Verwalter, dass Mieter anstehende Modernisierungsmaßnahmen behindern. Oft tun sie dies aus Angst vor einer Mieterhöhung oder um die mit den Arbeiten typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten wie Lärm und Schmutz zu vermeiden. Durch solche Blockaden verlieren Sie schnell viel Zeit und Geld. Handeln Sie deshalb richtig und rechtzeitig.