Dr. Tobias Mahlstedt

Das Thema Mietnomaden ist ein medialer Dauerbrenner – und für betroffene Vermieter ein echter Albtraum. Die Bundesregierung hat 2011 die Ergebnisse einer wissenschaftlichen Untersuchung veröffentlicht – mit einem erstaunlichen Ergebnis: Oft sind Vermieter selbst schuld.

Der Anspruch auf Zahlung der Betriebskostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum stellt eine Insolvenzforderung dar. Damit beantwortet der BGH die Frage, ob eine Betriebskostennachforderung gegenüber einem insolventen Mieter auch dann ausgeschlossen ist, wenn die Abrechnung zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch gar nicht erstellt worden war.

Instandsetzungen und Modernisierungen hat Ihr Mieter bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zu dulden. Ein Verstoß gegen diese Duldungspflicht genügte bisher nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Sie mussten den Mieter stattdessen nach Ansicht vieler Gerichte zunächst auf Duldung verklagen. Das gilt nach der jetzigen BGH-Entscheidung nicht mehr.

Der Mieter befindet sich mit den Mietzahlungen im Verzug, außerdem sind hohe Betriebskostennachforderungen nicht ausgeglichen. Dürfen Sie ihm in einer solchen Situation Heizung, Wasser oder Strom abstellen? Nach einer grundlegenden Entscheidung des BGH (Urteil v. 06.05.09, Az. XII ZR 137/07) gilt Folgendes:

Stellplätze in einer Tiefgarage bringen Kosten mit sich: Allgemeinstrom und Reinigungskosten fallen an, das Rolltor muss gewartet oder repariert, die Einfahrt zur Tiefgarage erneuert werden. Üblicherweise werden diese Kosten auf alle Eigentümer verteilt. Das ist für Sie dann ärgerlich, wenn Sie gar kein Auto haben und dementsprechend keinen Stellplatz nutzen.

Obwohl die Renovierungsklausel wirksam und der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, gehen viele Vermieter leer aus. Denn es gibt eine Reihe von Fehlern, die es zu vermeiden gilt. Wie Sie Ihren Mieter wirksam in die Pflicht nehmen bzw. Ihren Anspruch auf Renovierung in nur 4 Schritten rechtssicher durchsetzen, lesen Sie hier.

Anfang des Jahres hat der BGH einem Wohnungsmieter eine hohe Schadenersatzsumme zugebilligt, weil der Vermieter sein Vorkaufsrecht vereitelt hatte (Urteil v. 21.01.15, Az. VIII ZR 51/14). Die Entscheidung ging durch die Presse und hat so manchen Vermieter verunsichert. Wir sagen Ihnen, wann Sie ein Vorkaufsrecht Ihres Mieters berücksichtigen müssen, damit Sie nicht in diese Haftungsfalle tappen.

Sind Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam vereinbart, sind sie Pflicht des Vermieters (§ 535 BGB). Allerdings haftet Ihnen der Mieter seinerseits für Schäden, die er durch eine nicht sachgerechte Nutzung der Mietwohnung hervorgerufen hat. Dies kann für Sie der Rettungsanker sein, um vom Mieter doch noch eine Renovierung verlangen zu können.

Gerade an älteren Häusern gibt es immer etwas zu tun: Das Dach geht kaputt, die Heizung muss repariert werden, neue Fenster stehen an. Nicht selten geht es um kostspielige Maßnahmen, für die neben dem monatlich zu zahlenden Hausgeld mehrere hundert oder gar tausend Euro von Ihnen verlangt werden. Aber wer zahlt was bei einer Eigentumswohnung?

Zum 01.06.2015 ist bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip eingeführt worden. Wollen Sie auch in Zukunft einen Makler mit der Mietersuche beauftragen, müssen Sie diesen ab jetzt selbst bezahlen. Eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter ist nicht mehr möglich. Sie haben jedoch Verhandlungsspielräume.

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die dem Vermieter das Recht gibt, die vermietete Wohnung in Abständen von ein bis 2 Jahren zu besichtigen, um sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Räumlichkeiten zu überzeugen.

Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, solange der Mieter Ihnen die Räume gegen Ihren Willen vorenthält (§ 546a BGB). Das ist nicht nur der Fall, wenn der Mieter noch die Schlüssel besitzt und möglicherweise sogar die Räume noch bewohnt. Auch wenn Ihr Mieter in größerem Umfang Gegenstände in den Mieträumen zurücklässt, hat er die Wohnung nach Auffassung der Gerichte nicht zurückgegeben.

Mit diesen Hinweisen ist die Abrechnung der Betriebskosten am Ende eines Mietverhältnisses für Sie kein Problem.
1. Zählerstände ablesen
2. Ablesekosten abrechnen
3. Abrechnungszeitraum einhalten
4. Kosten korrekt verteilen
5. Kautionsanteil einbehalten

Treffen kann es jeden: eine Gehbehinderung durch einen Unfall, eine Krankheit oder einfach nur, weil man alt geworden ist. Dann kann der Zugang zur eigenen Wohnung plötzlich ein großes Problem darstellen. Im Wohnungseigentum sind dann auch die anderen Eigentümer involviert, denn: Der gehbehinderte Eigentümer verlangt, den barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung zu ermöglichen.

Häufig sind die Mieter für die Hausreinigung selbst verantwortlich. Doch was ist, wenn ein Mieter ausfällt und dennoch nicht alle Mieter zustimmen, ein Fremdunternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen? Bleiben Sie dann auf einem Teil der Kosten sitzen?

Erhalten Sie Ihre Wohnung von Ihrem Mieter in schlechtem Zustand zurück, bleiben Ihnen als Vermieter nur 6 Monate Zeit, um insofern Schadenersatz vor Gericht einzuklagen. Diese Frist ist kurz und wird häufig auch noch falsch berechnet – doch auch dann bleibt Ihnen noch ein „Hintertürchen“ offen.

Kaum steigen die Temperaturen, qualmt es wieder allerorten. Schätzungsweise 90 Millionen Mal schmeißen die Deutschen in jeder Saison den Grill an. Was für die einen das Sommervergnügen schlechthin ist, ist für die anderen ein Dauerärgernis. Und so kommt es jedes Jahr aufs Neue zu Beschwerden wegen Lärm und Qualmbelästigung – kein Wunder also, dass es schon Hunderte von „Grill-Urteilen“ gibt.

Mieter, die aus Altersgründen in ihren Bewegungsmöglichkeiten eingeschränkt sind, wünschen sich immer häufiger einen seniorengerechten Umbau der Wohnung, damit sie weiterhin ohne fremde Hilfe in den vertrauten Räumen leben können. Wir zeigen Ihnen, was in dieser Situation Ihre Rechte und Pflichten sind. So können Sie sicher auf entsprechende Anfragen Ihres Mieters reagieren.

Das kommt in Praxis häufig vor: Sie kaufen oder erben eine Wohnung, möchten sie beziehen und suchen Ihren Keller. Aber: Alle Keller sind belegt. Sie wissen, dass zu Ihrer Wohnung ein Kellerraum gehört, und benötigen diesen auch dringend. Jetzt stellen sich 2 Fragen: Wie finden Sie heraus, welcher Kellerraum zu Ihrer Wohnung gehört und wie kommen Sie an diesen heran.

Jeder Eigentümer weiß, dass die Gemeinschaftsordnung besonders wichtig ist und wesentliche Dinge der Gemeinschaft regelt. Doch auf Nachfrage stellt man oft fest, dass viele Eigentümer nicht wirklich wissen, was es mit der Gemeinschaftsordnung auf sich hat. Daher möchte ich Ihnen hier die 5 wichtigsten Fragen zu Ihrer Gemeinschaftsordnung beantworten.

Zugunsten des Vermieters sieht das neue Mietrechtsnovellierungsgesetz wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor. Nutzen auch Sie diese Regelungen und erhalten Sie so die Rentabilität Ihrer Vermietung.

Die meisten Einladungen zur Eigentümerversammlung sehen diesen Punkt vor: die Entlastung des Verwalters. Und die meisten Eigentümer erteilen die Entlastung auch ohne Weiteres. Allerdings werden dabei meist nicht die Konsequenzen eines solchen Entlastungsbeschlusses bedacht. Jedoch ist die Entlastung nur für eine Person von Vorteil – nämlich für Ihren Verwalter.

Wird durch den Tabakrauch eines auf dem Balkon rauchenden Mieters ein weiterer Hausbewohner wesentlich beeinträchtigt, kann dieser nicht verlangen, dass das Rauchen vollständig unterbleibt. Vielmehr haben beide Bewohner gegenseitig Rücksicht zu nehmen, was im Allgemeinen auf eine zeitliche Regulierung des Rauchens hinausläuft (BGH, Urteil v. 16.01.15, Az. V ZR 110/14).

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs, müssen Sie ihm unter Umständen eine freie Alternativwohnung anbieten, um die Folgen der Kündigung für ihn möglichst abzumildern. Missachten Sie diese Anbietpflicht, führt dies zur Unwirksamkeit Ihrer Kündigung und Ihr Mieter kann Schadenersatz verlangen.

Ständig querulierende Eigentümer, die gegen alles und nichts Anfechtungsklage erheben, gibt es leider in vielen Eigentümergemeinschaften. Beauftragt der Verwalter einen Anwalt für die in einem solchen Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer, darf er dessen Vorschüsse aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn der Wirtschaftsplan hierfür Mittel vorsieht oder der Verwalter hierzu ermächtigt ist.

Viele Mietverträge enthalten Regelungen zu Vertragsstrafen, obwohl diese unwirksam sind. Meistens werden diese Textpassagen vom Vermieter oder Verwalter selbst in das Formular des Mietvertrags eingefügt – regelmäßig zum eigenen Nachteil.

Die meisten Renovierungsklauseln in Mietverträgen beinhalten einen Fristenplan, nach dem bestimmte Räume nach Ablauf bestimmter Zeitspannen zur renovieren sind. Was viele nicht wissen: Bei übermäßiger Abnutzung können Sie von Ihrem Mieter schon vor Ablauf dieser Fristen Schönheitsreparaturen verlangen.

Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse wird derzeit viel über Wohnungsmangellagen diskutiert, allerdings gibt es in Deutschland auch viele Gebiete mit hohem Wohnungsleerstand. Wie in einem Mietshaus mit Leerstand über die Heizkosten abzurechnen ist, hat nun der BGH entschieden – im Interesse aller Vermieter.

Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass ein Mieter, der einen Mietmangel schuldhaft selbst verursacht hat, weder eine Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen noch die Miete mindern darf. Ein neues BGH-Urteil stellt diesen Grundsatz auf den Kopf – soweit der entstandene Schaden durch Ihre Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist (Urteil v. 19.11.14, Az. VIII ZR 191/13).

An einer Immobilie fallen immer wieder Instandsetzungsmaßnahmen an. In der Regel werden diese aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Manche Maßnahmen sind allerdings so kostspielig, dass die Instandhaltungsrücklage hierfür nicht ausreicht. Dann müssen Sie eine Sonderumlage bilden. Ich zeige Ihnen, was Sie hierbei beachten müssen.

In wenigen Monaten wird die lange angekündigte Mietpreisbremse (offizieller Name: Mietrechtsnovellierungsgesetz, MietNovG) nun wohl in Kraft treten. Sie gilt allerdings nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und auch erst dann, wenn solche Gebiete von den Bundesländern durch Rechtsverordnung bestimmt sind. (Stand: Januar 2015)

Sie möchten Ihre Wohnung neu Vermieten oder verkaufen? Dann haben Sie natürlich ein Interesse daran, die Wohnung gut und anschaulich zu präsentieren. Beauftragen Sie einen Makler, wird dieser Sie um Fotos von Haus und Wohnung bitten. Doch hier beginnt oft das Problem: Ohne Einverständnis des derzeitigen Mieters dürfen Sie die Wohnung nicht fotografieren.

Bei der Vermietung von Gewerberäumen gibt es kein gesetzliches Mieterhöhungsrecht. Das wird von Vermietern und Verwaltern, die überwiegend Wohnungen vermieten, immer wieder übersehen und führt zu finanziellen Einbußen, die Sie leicht vermeiden können. (Stand: Januar 2015)

Verwaltungsbeirat einer Eigentümergemeinschaft ist ein Amt, das eigentlich keiner übernehmen möchte. Dennoch sollten Sie die Übernahme eines solchen Amtes nicht von vornherein ablehnen. Denn Sie erhalten dadurch nicht nur einen tieferen Einblick in die Arbeit Ihres Verwalters, Sie haben auch Einfluss auf die Willensbildung der Gemeinschaft.

Um den Schutz von Verbrauchern noch weiter auszubauen, wurden vor kurzem deren Widerrufsrechte gestärkt und zusätzliche Informationspflichten für Unternehmer in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingebaut. Diese neuen Regelungen spielen auch für Vermieter und die in ihrem Namen tätigen Makler oder Verwalter bei Abschluss von Mietverträgen oder Änderungsvereinbarungen eine Rolle.

Ihr Verwalter erhält von Ihrer Gemeinschaft eine monatliche Vergütung. Nicht selten verlangen Verwalter aber über diese Grundvergütung hinaus noch eine zusätzliche Bezahlung. Dann kommt es häufig zum Streit darüber, inwieweit diese Bezahlung gerechtfertigt ist. Hier können Sie nur gewinnen, wenn Sie wissen, wofür Sie Ihren Verwalter eigentlich bezahlen.

Die Kosten, die Sie als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen dürfen, sind gesetzlich abschließend geregelt. Verwaltungskosten gehören nicht dazu, als Vermieter bleibt Ihnen jedoch ein – viel zu selten genutztes – „Hintertürchen“.

Ein Beschluss, den Sie und Ihre Gemeinschaft auf der Eigentümerversammlung fassen, wird erst mit der Verkündung wirksam – also mit Feststellung des Versammlungsleiters, dass der Beschluss angenommen oder abgelehnt wurde. Insbesondere in größeren oder länger dauernden Versammlungen schleichen sich hier schnell Fehler ein.

Vermieter und Verwalter müssen im Alltag häufig erleben, dass kaum ein Mieter sie in die Wohnung lässt. Diese Verweigerung ist meist rechtswidrig. Hat der Vermieter zur Durchsetzung seines Besichtigungsrechts einen Anwalt einschalten müssen, hat der Mieter ihm die dafür angefallenen Kosten zu ersetzen (AG Steinfurt, Urteil v. 10.04.14, Az. 21 C 987/13).

Egal ob zur Urlaubszeit im Sommer oder im Winter bei zunehmender Dunkelheit, Einbrecher finden leicht die passende Gelegenheit, um in Ihre Wohnung zu gelangen. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie Ihr Eigentum so gut wie möglich vor Fremdzugriff schützen. Doch Vorsicht: In einer Eigentümergemeinschaft können Sie hier in der Regel nicht allein entscheiden!

Nimmt der Vermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre hin, kann er deshalb später nicht ohne Weiteres kündigen. Denn die Duldung einer verspäteten Zahlung kann eine Vertragsänderung begründen. In diesem Fall ist hieran auch der Käufer der Mietwohnung als neuer Vermieter gebunden (LG Berlin, Urteil v. 08.01.14, Az. 65 S 213/13). (Stand: Oktober 2014)

In jeder Eigentümergemeinschaft kann es zu Liquiditätsengpässen kommen. Schon der längerfristige Hausgeldausfall eines Eigentümers kann ein großes Loch in die Gemeinschaftskasse reißen. Wie gut, wenn Sie dann auf eine Instandhaltungsrücklage zurückgreifen können. Doch Vorsicht: Ein solcher Rückgriff ist an strenge Voraussetzungen geknüpft! (Stand: Oktober 2014)

Mancher Vermieter, der mit anderen Kündigungsgründen gescheitert ist, greift gelegentlich zur Eigenbedarfskündigung, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Dies kann verständlich sein, aber es ist riskant: Kommt der Mieter dahinter, dass der Selbstnutzungswunsch nur vorgetäuscht war, kann er Schadenersatz fordern. Da kommen schnell hohe Beträge zusammen.

In der Vermietungspraxis kommt es immer wieder vor, dass ein Vermieter gleichzeitig mehrere offene Forderungen gegen seinen Mieter hat. Zahlt dann der Mieter einen Teilbetrag, stellt sich die Frage: Welche der offenen Forderungen sind durch die Zahlung beglichen, welche sind noch offen? Die richtige Verrechnung kann entscheidend sein für den Erfolg Ihrer fristlosen Kündigung oder Zahlungsklage.

Als Wohnungseigentümer gehen Sie davon aus, dass der Keller, den Sie nutzen, auch tatsächlich zu Ihrer Wohnung gehört. Doch in der Praxis werden Keller häufig willkürlich und nicht entsprechend der Teilungserklärung zugeordnet. Da kann es gut sein, dass zu Ihrer Wohnung tatsächlich ein größerer oder vielleicht günstiger gelegener Keller gehört.

Viele Selbstständige fangen vorübergehend oder dauerhaft in der eigenen Wohnung an zu arbeiten, ohne groß darüber nachzudenken. Doch sobald die Sekretärin dazukommt, ein Firmenschild angebracht wird oder der Kundenverkehr steigt, geht es los mit den Beschwerden der anderen Eigentümer. Spätestens dann stellt sich die Frage: Kann mir jemand etwas anhaben, wenn ich in meiner Eigentumswohnung arbeite?

Wenn ein Wohnungseigentümer stirbt, fragen sich Eigentümergemeinschaft und Verwalter, wie es jetzt weitergeht. Insbesondere geht es ihnen um die Frage, wer nun die laufenden Zahlungen oder gar Rückstände des verstorbenen Eigentümers übernimmt. Erfahren Sie hier, wie es für Ihre Gemeinschaft weitergeht, wenn ein Eigentümer verstirbt.

Das Landgericht Düsseldorf hat sich in einer wichtigen Entscheidung zum Thema Rauchen auf die Seite der Vermieter gestellt. Geruchsbelästigungen durch Zigarettenrauch im Hausflur müssen nach dem jetzigen Urteil nicht hingenommen werden. Vielmehr dürfen Sie als Vermieter oder Verwalter dem störenden Mieter kündigen – sogar fristlos (LG Düsseldorf, Urteil v. 26.06.14, Az. 21 S 240/13).

Oftmals bitten Mieter um Genehmigung zur Untervermietung. Prüfen Sie genau, bevor Sie antworten, ob Sie zustimmen müssen. Verweigern Sie Ihre Zustimmung nämlich unberechtigterweise, kann der Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm seine entgangenen Einnahmen erstatten. Und das kann teuer werden, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt (Urteil v. 11.06.14, Az. VIII ZR 349/13).