Reading Time: 3 minutes Beim Thema Besichtigung kommt es zwischen Mieter und Vermieter oft zu Unklarheiten. Um unangenehme Situationen oder gar Konflikte zu vermeiden, finden Sie hier einige Tipps:
Reading Time: 1 minute Die Mietkaution soll die Forderungen des Vermieters sichern. Doch ist sie hierfür häufig nicht ausreichend. Vor allem Ansprüche wegen beschädigter Mieträume bzw. wegen nicht oder nur unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen gehen oft über das gesetzliche Maximum von 3 Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) hinaus.
Reading Time: 2 minutes Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht an sich ziehen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (BGH, Urteil v. 13.10.17, Az. V ZR 305/16).
Reading Time: 1 minute Zu jeder Eigentümerversammlung ist eine Niederschrift, das sogenannte Versammlungsprotokoll, anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). In der Praxis kommt es aber immer wieder vor, dass sich Fehler in das Protokoll einschleichen. Nicht selten werden Beschlüsse und Besprechungsinhalte gar nicht, falsch oder nur unvollständig wiedergegeben.
Reading Time: 2 minutes Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht an sich ziehen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (BGH, Urteil v. 13.10.17, Az. V ZR 305/16).
Reading Time: 1 minute Verlangt ein Vermieter zu den Betriebs- und Heizkosten eine Nachforderung, muss er deren Rechtmäßigkeit beweisen. Außerdem hat jeder Mieter das Recht, Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung nehmen zu können, wozu hinsichtlich der Heizkosten auch die Verbrauchsdaten der Nachbarwohnungen gehören. So hat es kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 07.02.18, Az. VIII ZR 189/17).
Reading Time: 2 minutes Für Immobilieneigentümer ist der 31. März ein besonderes Datum. Bis zu diesem Tag können Vermieter nämlich einen Erlassantrag für die Grundsteuer des letzten Jahres stellen - jetzt also für 2017. Bei dieser Frist geht es um bares Geld - wer Sie verpasst, hat keine Chance mehr auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer.
Reading Time: 1 minute Nicht selten nehmen Wohnungseigentümer ihr Fahrrad mit in die Wohnung, statt es auf den Gemeinschaftsflächen abzustellen. Das kann Wohnungseigentümern solange egal sein, solange der tägliche Transport in die Wohnung keine Spuren im Treppenhaus hinterlässt.
Reading Time: 2 minutes Was gehört zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum? Vor diese Frage stehen Verwalter und Wohnungseigentümer immer wieder. Beispielsweise dann, wenn eine Reparatur am Absperrventil des Kaltwasserstrangs erforderlich wird. Dann nämlich stellt sich die Frage: Wer muss die Reparatur beauftragen und bezahlen: Die Gemeinschaft oder der Sondereigentümer?
Reading Time: 2 minutes Eine der Aufgaben des Verwaltungsbeirats ist die Prüfung der Jahresabrechnung. Das führt bei vielen Eigentümern dazu, dass sie sich entspannt zurücklehnen und davon ausgehen, es werde schon alles seine Richtigkeit haben.
Reading Time: 1 minute Bewohner eines Mehrfamilienhauses, die kleine Kinder haben, besitzen in der Regel auch einen Kinderwagen. Vor allem für die Bewohner höherer Stockwerke ist es schwer, die Wagen in die Wohnung zu transportieren. Da ist es doch viel einfacher, die Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen. Das gefällt aber oft den anderen Hausbewohnern nicht und schon kommt es zum Streit.
Reading Time: 1 minute Dass die Wartungskosten einer Türsprechanlage nicht als Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden können, stellte das Amtsgericht Berlin-Mitte unlängst klar (Urteil v. 01.12.17, Az. 28 C 22/17).
Reading Time: 1 minute In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur wirksam abgestimmt werden, wenn diese beschlussfähig ist. Das ist dann der Fall, wenn die anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile repräsentieren.
Reading Time: 1 minute Ob man als Mitglied einer aus 2 Eigentümern bestehenden WEG gegen seine/n Miteigentümer/in vorgehen kann, lesen Sie in diesem Beitrag.
Reading Time: 2 minutes Derzeit erhalten viele Wohnungseigentümer ihre Wasserrechnung – und stellen dabei fest, dass sich Messdifferenzen zwischen der Summe aller Einzelzähler und dem Hauptzähler ergeben. Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen: Für diese Differenzen zahlen regelmäßig die Mieter.
Reading Time: 1 minute Zieht ein Mieter aus, dann haben Vermieter nur wenig Zeit, noch bestehende Ansprüche geltend zu machen. 6 Monate räumt ihnen das Gesetz ein (§ 548 Abs. 1 BGB), und die Frist beginnt bereits mit der Schlüsselübergabe und nicht erst mit dem formalen Ende des Mietvertrags. Dies gilt übrigens spiegelbildlich für Ansprüche eines Mieters gegen seinen Vermieter auf den Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung (§ 548 Abs. 2 BGB).
Reading Time: 2 minutes Ist das in Ihrer Eigentümergemeinschaft auch schon vorgekommen? Plötzlich stellen Sie fest, dass ein Eigentümer im Garten ein Gartenhaus errichtet hat, seine Terrasse überdacht oder das Dachgeschoss zum Wohnbereich umgebaut hat. Ein gemeinschaftlicher Beschluss für diese Maßnahmen wurde nicht gefasst, sondern der Eigentümer hat die bauliche Maßnahme eigenmächtig vorgenommen. In einem solchen Fall haben Sie und Ihre Gemeinschaft das Recht auf Rückbau.
Reading Time: 1 minute Zieht der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht aus, müssen Sie eine Räumungsklage erheben. Mit dieser haben Sie Erfolg, wenn Ihre Kündigung wirksam ist. In der Praxis erweisen sich Kündigungen aber oft als unwirksam, weil zuvor nicht abgemahnt worden ist. Wann also ist eine Abmahnung erforderlich? Es gilt:
Reading Time: 2 minutes Die Praxis zeigt, dass viele Mietkürzungen zu Unrecht erfolgen. Denn selbst wenn sich in den Mieträumen ein erheblicher Mangel zeigt, kann die Mietminderung im konkreten Fall ausgeschlossen sein.
Reading Time: 2 minutes Welche Fristen bei Mieterhöhungen gibt es, wie lange gelten sie und was muss der Vermieter beachten? Um den Überblick zu bewahren, finden Sie hier eine nützliche Auflistung.
Reading Time: 2 minutes Immer wieder hört man, dass Eigentümergemeinschaften mit ihrem Verwalter unzufrieden sind. Er reagiert nicht auf Anrufe oder E-Mails, vergisst Termine oder setzt gemeinschaftliche Beschlüsse nicht um. Früher oder später kommt dann die Frage auf, ob man sich nicht besser von dem Verwalter trennt.
Reading Time: 1 minute Der pauschale Einwand des Mieters gegen seine Betriebskostenabrechnung, diese sei „nicht nachvollziehbar“, ist rechtlich ohne Bedeutung. Teilt der Mieter nicht konkret mit, welche Abrechnungspositionen er aus welchen Gründen anzweifelt, ist die Abrechnung verbindlich und er muss zahlen (LG Berlin, Beschluss v. 11.07.17, Az. 67 S 129/17).
Reading Time: 1 minute Möchten Sie Flüchtlinge in Ihrem Teileigentum unterbringen, können die anderen Eigentümer das nicht mit dem Argument verhindern, Teileigentum sei kein Wohnraum. Wie der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden hat, ist die Unterbringung von Flüchtlingen nämlich eine heimähnliche Unterbringung und eben keine Wohnnutzung (Urteil v. 27.10.17, Az. V ZR 193/16).
Reading Time: 1 minute Ein Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass er zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. So hat es das Landgericht Berlin entschieden (Urteil v. 18.10.2017, Az. 18 S 339/16).
Reading Time: 1 minute Wenn eine Gemeinde oder Stadt Wohnstraßen saniert, bedeutet das für die Anlieger häufig hohe Kosten. Denn in den meisten Bundesländern können die Kosten teilweise auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke abgewälzt werden, so regeln es vielfach die Kommunalen Abgabenordnungen.
Reading Time: 1 minute Die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist erfolgreich, wenn „vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums“ gegeben sind (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. schon Urteil vom 20.01.1988, Az. VIII AZR 4/87).
Reading Time: 1 minute Auch wenn dies für viele Vermieter unverständlich ist, darf ein Mieter eine berechtigte Mietminderung auch auf die Betriebskosten vornehmen, sogar auf verbrauchsabhängige Betriebskosten (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. 225/03). Deshalb hat der Vermieter die Minderung auch in seiner Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).
Reading Time: 2 minutes Einem Mieter kann nicht nur bei Zahlungsverzug, sondern auch schon bei Zahlungsverzögerung gekündigt werden. Mieter sollten deshalb wissen: Mit unpünktlicher Mietzahlung riskieren sie ihren Mietvertrag. Denn den die Gerichte urteilen streng!
Reading Time: 2 minutes Schnee und Eis im Winter bedeutet für Sie als Wohnungseigentümer mehr Arbeit und Verantwortung. Denn Sie haben dafür zu sorgen, dass regelmäßig geräumt und gestreut wird. Meistens erledigen das die Wohnungseigentümer nicht selbst, sondern sie übertragen den Winterdienst einer Fremdfirma, dem Hausmeister oder dem Wohnungsmieter. Aber auch dann sind Sie als Wohnungseigentümer nicht von der Verantwortung befreit.
Reading Time: 2 minutes Unter den Hausverwaltern gibt es auch schwarze Schafe. Daher sollten Sie, wenn Sie einen guten Verwalter gefunden haben, alles tun, um ihn zu halten. Leider können Sie auch einen guten Verwalter aber nicht auf ewig bestellen.
Reading Time: 2 minutes Nicht selten kommt es vor, dass die nach langem Hin und Her auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht durchgesetzt werden. Das aber sollte kein Wohnungseigentümer hinnehmen. Denn es gilt: Hat Ihre Gemeinschaft einen Beschluss gefasst, muss Ihr Verwalter sich um dessen Umsetzung kümmern. Enthält der Beschluss eine Frist, hat Ihr Verwalter diese einzuhalten. Ansonsten muss die Beschlussumsetzung unverzüglich erfolgen.
Reading Time: 1 minute Ein Alptraum vieler Vermieter: Die Renovierungsklausel in ihrem Mietvertrag stellt sich als unwirksam heraus. Das ist ab sofort kein so großes Problem mehr für den Vermieter, wenn er eine Sozialwohnung vermietet. Denn dann darf der Vermieter nun die Kostenmiete erhöhen, ohne Wenn und Aber (BGH, Urteil v. 20.09.17, Az. VIII ZR 250/16).
Reading Time: 1 minute Bei der Suche nach einem Nachmieter hat ein Makler kein Recht, Geld von zwei Auftraggebern zu verlangen. Wenn er sich heimlich zugleich vom bestehenden Mieter und vom Vermieter einer Wohnung hat beauftragen lassen, dann darf er die Provision nicht doppelt kassieren (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil v. 25.11.2016, Az. 91 C 2307/16).
Reading Time: 1 minute Kürzt ein Mieter wegen eines Mangels die Miete, berechnet sich die Minderungsquote aus der Gesamtmiete. Ergo: Der Mieter darf also auch seine Betriebskostenzahlungen mindern.
Reading Time: 1 minute Ein Vermieter darf seinem Mieter fristlos kündigen, wenn der gesetzlich vorgesehene Zahlungsrückstand einmal erreicht ist. Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden: Nachträgliche Teilzahlungen des Mieters können eine Kündigung dann nicht mehr verhindern (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16).
Reading Time: 2 minutes Für jede Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist es besonders gravierend, wenn Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, das kann nämlich zur Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft führen. Daher wird immer wieder versucht, der Nichtzahlung des Hausgeldes mit gravierenden Sanktionen zu begegnen.
Reading Time: 2 minutes Vermieter möchten Ihre Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzuerhalten, der Ihnen eine möglichst schnelle Weitervermietung erlaubt.
Reading Time: 1 minute Wer als Makler Inserate für Immobilien schaltet, ohne darin die gesetzlichen Angaben aus dem Energieausweis zu machen, kann dafür haftbar gemacht werden. Das entschied in gleich drei Fällen der Bundesgerichtshof (Urteile v. 05.10.17, Az. I ZR 229/16 und Az. I ZR 232/16, I ZR 4/17).
Reading Time: 1 minute Eine Zweitwohnung und die damit verbundenen Kosten lassen sich steuerlich absetzen, wenn beruflich bedingt. Was aber gilt in der Elternzeit, wenn Mutter oder Vater für 12 Monate pausiert? Sind die Zweitwohnungs-Kosten dann ebenfalls absetzbar? Nein, sagt dazu das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Urteil v. 01.06.2017, Az. 3 K 3278/14).
Reading Time: 3 minutes Mit dem Kauf einer vermieteten Immobilie werden Sie automatisch per Gesetz zum neuen Vermieter in den bestehenden Mietverträgen (§ 566 BGB). Lesen Sie hier, wie Sie diese neue Rolle optimal übernehmen.
Reading Time: 1 minute Über das Musizieren wird in Wohnungseigentümergemeinschaften viel gestritten – was den einen freut, nervt den Nachbarn! So war es auch in einem Fall aus Frankfurt. Dort waren bisher in der Hausordnung allgemeine Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr festgeschrieben. So weit, so üblich. Per Mehrheitsbeschluss ergänzten die Wohnungseigentümer die Hausordnung aber sodann folgendermaßen:
Reading Time: 1 minute Das wohl Schlimmste, was ein Vermieter erleben kann: Ein Mietnomade, der seine Miete nicht zahlt und trotz Kündigung nicht auszieht. Dennoch: Viele Mietnomaden machen sich nicht strafbar und Sie als Vermieter sollten wissen, wann sich der Gang zur Polizei für Sie lohnt.
Reading Time: 1 minute Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters. Und diese Ansprüche können noch nach Mietende bestehen oder entstehen. Deshalb hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter eine geschuldete, aber nicht erbrachte Mietkaution vom Mieter auch dann noch einklagen können, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist (BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).
Reading Time: 1 minute Vermietende Wohnungseigentümer sitzen oft zwischen 2 Stühlen, weil sich Ihre Pflichten innerhalb der Gemeinschaft von denen ihrer Mieter unterscheiden.
Reading Time: 1 minute Frage: Ich möchte meinem Mieter die Miete von 4,60 € auf 4,92 € pro Quadratmeter erhöhen – erstmals nach 4 Jahren. Der Mietspiegel weist hier eine Spanne von 4,55 bis 5,05 € aus. Ich denke, dass ich die Mieterhöhung wegen mehrerer wohnwerterhöhender Merkmale (etwa hoch gefliestes Bad mit Dusche und Badewanne) gut begründen kann. Mein Mieter hat den Mieterverein eingeschaltet, der mir nun schreibt, dass ich innerhalb der Spanne nicht erhöhen dürfe. Dies schon deshalb, weil sich das Ortsniveau seit Mietbeginn nicht verändert hat. Stimmt das, darf ich die Miete wirklich nicht erhöhen?
Reading Time: 2 minutes Über Haustiere streiten sich die Geister: Manche halten sie für lästige Plagegeister, auf die man gut und gerne verzichten kann. Andere können sich das Leben ohne Hund, Katze und Co. gar nicht vorstellen. Kein Wunder, dass das Thema Tierhaltung in vielen Eigentümergemeinschaften immer wieder zu Konflikten führt und dass vielfach der Wunsch nach klaren Regelungen laut wird. Deshalb möchte ich gerne erläutern, was in puncto Tierhaltung in einer Gemeinschaft beschlossen werden darf – und was nicht.
Reading Time: 2 minutes Bei kaum einer Steuerart wird dem Fiskus so viel Geld geschenkt, wie bei den haushaltsnahen Dienstleitungen. Deshalb: Sparen Sie als Immobilienbesitzer in diesem Jahr jeden möglichen Steuer-Cent bei haushaltnahen Dienstleistungen. Es lohnt sich. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist § 35a EStG.
Reading Time: 2 minutes Wenn die Jahresabrechnung stark verzögert erstellt wird, stellt sich für manche Eigentümer die Frage, ob sie Anspruch auf Schadensersatz haben.
Reading Time: 1 minute Jetzt hält bei uns Herbst Einzug, und so schön das Verfärben der Blätter auch ist – rutschiges Herbstlaub ist auch gefährlich, vor allem für Fußgänger. Zwar ist es Aufgabe der Städte und Gemeinden, neben den Straßen auch die Fußwege zu reinigen, doch wird diese Pflicht vielerorts auf die Immobilieneigentümer übertragen.
Reading Time: 2 minutes In der Praxis nehmen leider viele Eigentümer ihr Recht, die Unterlagen der Jahresabrechnung einzusehen, nicht wahr, weil es ihnen zu schwierig erscheint oder das Interesse einfach nicht groß genug ist. Diesem Beispiel folgen Sie bitte auch dann nicht, wenn Ihr Beirat die Abrechnung prüft. Bedenken Sie: Jede weitere Prüfung kann Fehler zu Ihren Lasten – und auf Ihre Kosten – aufdecken.