Dr. Tobias Mahlstedt

Schnee und Eis im Winter bedeutet für Sie als Wohnungseigentümer mehr Arbeit und Verantwortung. Denn Sie haben dafür zu sorgen, dass regelmäßig geräumt und gestreut wird. Meistens erledigen das die Wohnungseigentümer nicht selbst, sondern sie übertragen den Winterdienst einer Fremdfirma, dem Hausmeister oder dem Wohnungsmieter. Aber auch dann sind Sie als Wohnungseigentümer nicht von der Verantwortung befreit.

Unter den Hausverwaltern gibt es auch schwarze Schafe. Daher sollten Sie, wenn Sie einen guten Verwalter gefunden haben, alles tun, um ihn zu halten. Leider können Sie auch einen guten Verwalter aber nicht auf ewig bestellen.

Nicht selten kommt es vor, dass die nach langem Hin und Her auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht durchgesetzt werden. Das aber sollte kein Wohnungseigentümer hinnehmen. Denn es gilt: Hat Ihre Gemeinschaft einen Beschluss gefasst, muss Ihr Verwalter sich um dessen Umsetzung kümmern. Enthält der Beschluss eine Frist, hat Ihr Verwalter diese einzuhalten. Ansonsten muss die Beschlussumsetzung unverzüglich erfolgen.

Bei der Suche nach einem Nachmieter hat ein Makler kein Recht, Geld von zwei Auftraggebern zu verlangen. Wenn er sich heimlich zugleich vom bestehenden Mieter und vom Vermieter einer Wohnung hat beauftragen lassen, dann darf er die Provision nicht doppelt kassieren (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil v. 25.11.2016, Az. 91 C 2307/16).

Kürzt ein Mieter wegen eines Mangels die Miete, berechnet sich die Minderungsquote aus der Gesamtmiete. Ergo: Der Mieter darf also auch seine Betriebskostenzahlungen mindern.

Ein Vermieter darf seinem Mieter fristlos kündigen, wenn der gesetzlich vorgesehene Zahlungsrückstand einmal erreicht ist. Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden: Nachträgliche Teilzahlungen des Mieters können eine Kündigung dann nicht mehr verhindern (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16).

Für jede Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist es besonders gravierend, wenn Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, das kann nämlich zur Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft führen. Daher wird immer wieder versucht, der Nichtzahlung des Hausgeldes mit gravierenden Sanktionen zu begegnen.

Vermieter möchten Ihre Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzuerhalten, der Ihnen eine möglichst schnelle Weitervermietung erlaubt.

Wer als Makler Inserate für Immobilien schaltet, ohne darin die gesetzlichen Angaben aus dem Energieausweis zu machen, kann dafür haftbar gemacht werden. Das entschied in gleich drei Fällen der Bundesgerichtshof (Urteile v. 05.10.17, Az. I ZR 229/16 und Az. I ZR 232/16, I ZR 4/17).

Mit dem Kauf einer vermieteten Immobilie werden Sie automatisch per Gesetz zum neuen Vermieter in den bestehenden Mietverträgen (§ 566 BGB). Lesen Sie hier, wie Sie diese neue Rolle optimal übernehmen.

Über das Musizieren wird in Wohnungseigentümergemeinschaften viel gestritten – was den einen freut, nervt den Nachbarn! So war es auch in einem Fall aus Frankfurt. Dort waren bisher in der Hausordnung allgemeine Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr festgeschrieben. So weit, so üblich. Per Mehrheitsbeschluss ergänzten die Wohnungseigentümer die Hausordnung aber sodann folgendermaßen:

Das wohl Schlimmste, was ein Vermieter erleben kann: Ein Mietnomade, der seine Miete nicht zahlt und trotz Kündigung nicht auszieht. Dennoch: Viele Mietnomaden machen sich nicht strafbar und Sie als Vermieter sollten wissen, wann sich der Gang zur Polizei für Sie lohnt.

Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters. Und diese Ansprüche können noch nach Mietende bestehen oder entstehen. Deshalb hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter eine geschuldete, aber nicht erbrachte Mietkaution vom Mieter auch dann noch einklagen können, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist (BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).

Vermietende Wohnungseigentümer sitzen oft zwischen 2 Stühlen, weil sich Ihre Pflichten innerhalb der Gemeinschaft von denen ihrer Mieter unterscheiden.

Frage: Ich möchte meinem Mieter die Miete von 4,60 € auf 4,92 € pro Quadratmeter erhöhen – erstmals nach 4 Jahren. Der Mietspiegel weist hier eine Spanne von 4,55 bis 5,05 € aus. Ich denke, dass ich die Mieterhöhung wegen mehrerer wohnwerterhöhender Merkmale (etwa hoch gefliestes Bad mit Dusche und Badewanne) gut begründen kann. Mein Mieter hat den Mieterverein eingeschaltet, der mir nun schreibt, dass ich innerhalb der Spanne nicht erhöhen dürfe. Dies schon deshalb, weil sich das Ortsniveau seit Mietbeginn nicht verändert hat. Stimmt das, darf ich die Miete wirklich nicht erhöhen?

Über Haustiere streiten sich die Geister: Manche halten sie für lästige Plagegeister, auf die man gut und gerne verzichten kann. Andere können sich das Leben ohne Hund, Katze und Co. gar nicht vorstellen. Kein Wunder, dass das Thema Tierhaltung in vielen Eigentümergemeinschaften immer wieder zu Konflikten führt und dass vielfach der Wunsch nach klaren Regelungen laut wird. Deshalb möchte ich gerne erläutern, was in puncto Tierhaltung in einer Gemeinschaft beschlossen werden darf – und was nicht.

Wenn die Jahresabrechnung stark verzögert erstellt wird, stellt sich für manche Eigentümer die Frage, ob sie Anspruch auf Schadensersatz haben.

Jetzt hält bei uns Herbst Einzug, und so schön das Verfärben der Blätter auch ist – rutschiges Herbstlaub ist auch gefährlich, vor allem für Fußgänger. Zwar ist es Aufgabe der Städte und Gemeinden, neben den Straßen auch die Fußwege zu reinigen, doch wird diese Pflicht vielerorts auf die Immobilieneigentümer übertragen.

In der Praxis nehmen leider viele Eigentümer ihr Recht, die Unterlagen der Jahresabrechnung einzusehen, nicht wahr, weil es ihnen zu schwierig erscheint oder das Interesse einfach nicht groß genug ist. Diesem Beispiel folgen Sie bitte auch dann nicht, wenn Ihr Beirat die Abrechnung prüft. Bedenken Sie: Jede weitere Prüfung kann Fehler zu Ihren Lasten – und auf Ihre Kosten – aufdecken.

Das gibt es in vielen Eigentümergemeinschaften: Eine kleine Gruppe von Eigentümern oder sogar nur ein Eigentümer hält die Mehrheit der Stimmen in der Hand und bestimmt das Geschehen in der Gemeinschaft – oft auch gegen den Willen der anderen Eigentümer.

Hat ein Mieter Schäden in der Mietwohnung herbeigeführt, muss der Vermieter seinen Schadensersatzanspruch gegen ihn innerhalb von 6 Monaten gerichtlich geltend machen – danach kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben, gegebenenfalls geht der Vermieter leer aus (§ 548 BGB).

Für viele Vermieter ist das Hauptärgernis eine Mietminderung. In diesem Fall greifen viele Vermieter kurzerhand auf die Mietkaution zurück und verrechnen diese mit der einbehaltenen Miete.
Die aber ist nicht zulässig. Denn der BGH hat klargestellt, dass Vermieter im Falle einer unberechtigten Mietminderung nicht einfach auf die Mietkaution zugreifen dürfen. Die Verrechnung ist sogar dann unzulässig, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit vorsehen sollte (Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Jedes Jahr verjähren mit dem Jahreswechsel zahlreiche Mietforderungen. Dieses Jahr sind es Mietforderungen, die im Jahr 2014 entstanden sind. Um die Verjährung zu verhindern, sollten Vermieter bis zum 31.12.2017 einen Mahnbescheid beantragen, um die Verjährung zu stoppen.

Jeder Mieter möchte die Mietwohnung nach seiner Vorstellung einrichten. Und jeder Vermieter möchte, dass seine Mietwohnung keinen Schaden nimmt und der Mieter sie mit größter Sorgfalt nutzt. In diesem Spannungsfeld stellt sich in so ziemlich jedem Mietverhältnis die Frage: Was darf der Mieter?

Ist Ihnen das auch schon passiert? In Ihrer Jahresabrechnung finden Sie eine relativ hohe Position über Kosten der Instandsetzung. Sie können sich aber nicht erinnern, hierüber einen Beschluss gefasst zu haben.

Viele Vermieter und Mietverwalter wissen nicht, wie sie die Mietpreisbremse „ausbremsen“ können. Und tatsächlich sind die folgenden Möglichkeiten, trotz Mietpreisbremse die Mieteinnahmen zu steigern, weitgehend unbekannt. Jetzt nicht mehr!

In Eigentümergemeinschaften kann es passieren, dass ein Eigentümer den Garten einfach mit einer Gartenhütte versehen hat, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen.

Nicht selten stellen Eigentümer fest, dass ein Miteigentümer „etwas“ gebaut hat. Geschah das ohne Zustimmung der WEG können Sie den Rückbau verlangen.

Lesen Sie hier, welche Rechte Sie als Mieter haben, wenn Ihr Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuscht und was genau Sie beachten müssen.