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Zahlenbeispiel zur Steuergestaltung mit Erhaltungsaufwand

Lesezeit: 2 Minuten Vielleicht auch gerade weil die Gestaltungsvorschrift (mit einer kurzen Unterbrechung) schon sehr alt ist, wird ihr oftmals zu wenig Beachtung geschenkt. Viele Immobilieneigentümer kennen diese Möglichkeit zwar, scheinen allerdings von ihrer Effizienz wenig überzeugt. Dennoch kann sich in bestimmten Sachverhalten ein erheblicher Steuerspareffekt ergeben, so auch im folgenden Praxisbeispiel.

2 min Lesezeit

Zahlenbeispiel zur Steuergestaltung mit Erhaltungsaufwand

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Steuergestaltung im Praxisbeispiel

Ausgangssachverhalt: Ein kinderloses Ehepaar erzielt in 2007 Einkünfte (ganz gleich aus welcher Einkunftsart) in Höhe von 35.000 Euro. Daneben bestehen noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15.000 Euro, wobei jedoch in 2007 getätigte Erhaltungsmaßnahmen in Höhe von 30.000 Euro nicht berücksichtigt sind.

Sofern die Erhaltungsaufwendungen in 2007 in einer Summe steuerlich berücksichtigt werden ergibt sich nach Abzug der üblichen Sonderausgaben (Krankenversicherung, Lebensversicherung etc.) keine Einkommensteuerbelastung mehr.

Fortentwicklung Sachverhalt:

Bei Anfertigung der Einkommensteuererklärung für 2007 kann jedoch schon abgesehen werden, dass die (übrigen) Einkünfte in 2008 auf 40.000 Euro steigen. Zudem konnte aufgrund des getätigten Erhaltungsaufwandes ein Leerstand in der Immobilie beseitigt werden und auch die Mieten konnten angehoben werden, sodass in 2008 insgesamt mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von 20.000 Euro gerechnet werden kann.

Unter Abzug der Sonderausgaben von 10.000 Euro ergibt sich schließlich ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 Euro für 2008, welches zu einer Gesamtsteuerbelastung von stolzen 9.780 Euro führt.

Nutzen Sie diesen Steuerspareffekt auch für sich

Wer nun jedoch in Abwandlung der oben geschilderten Vorgehensweise den Erhaltungsaufwand des Jahres 2007 auf die Jahre 2007 und 2008 gleichmäßig verteilt wird, erhält man ein vollkommen anderes Ergebnis: Da in 2007 lediglich 15.000 Euro an Erhaltungsaufwendungen zum Abzug gebracht werden, beträgt das zu versteuernde Einkommen 25.000 Euro, was zu einer Gesamtsteuerbelastung von 2.134 Euro führt.

In 2008 hingegen kommt es jedoch zu einer deutlichen Steuerersparnis, denn hier können nun die restlichen 15.000 Euro Erhaltungsaufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, so dass in der Folge das zu versteuernde Einkommen auf 35.000 Euro sinkt und nur noch einen Gesamtsteuerbelastung von 4.996 Euro eintritt.

Stellt man die Ergebnisse nun gegenüber wird der Gestaltungsvorteil deutlich: Während ohne Verteilung in 2007 zwar keine Steuern anfallen, ist man in 2008 mit 9.780 Euro belastet. Bei gleichmäßiger Verteilung des Erhaltungsaufwandes auf die beiden Jahre, muss man in 2007 zwar 2.134 Euro Steuern entrichten, dafür in 2008 jedoch nur 4.996 Euro. Insgesamt sind bei Verteilung des Erhaltungsaufwandes als 7.130 Euro (2.134 + 4.996) zu entrichten, was einem satten Gestaltungsvorteil von 2.650 Euro (7.130 – 9.780) entspricht.

In den letzten Beiträgen dieser Reihe werden wir Ihnen noch erläutern, wie die Gestaltung mit Erhaltungsaufwendungen in Verkaufs- oder Schenkungssteuersachverhalten wirkt. Auch hier können Sie Vorteile herausziehen.

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