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Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Lesezeit: 2 Minuten Bei Immobilien, die sowohl der umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung dienen, als auch der umsatzsteuerpflichtigen Geschäftsvermietung, muss die Vorsteuer aus den Eingangsleistungen aufgeteilt werden. Hier die entscheidenden Praxishintergründe dazu.

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Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

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Zuerst direkte Zuordnung

In der ersten Stufe geschieht dies durch direkte Zuordnung zu den einzelnen Vermietungen. Bei Eingangsrechnungen, die nicht direkt zugeteilt werden können (z. B. einer Dachreparatur, die das ganze Gebäude betrifft) muss auf einer zweiten Stufe, eine verhältnismäßige Aufteilung stattfinden. Streitig ist hier, nach welchem Verhältnis dies geschehen soll.

In Betracht kommt das sogenannte Umsatzverhältnis oder das Flächenverhältnis. Bei letzterem werden lediglich die Quadratmeter ermittelt, die steuerpflichtig bzw. steuerfrei vermietet werden. Die daraus errechnete Relation bestimmt die prozentuale Höhe des Vorsteuerabzugs. Beim Umsatzverhältnis hingegen bestimmt die Relation von steuerpflichtiger zu steuerfreier Miete das Verhältnis des Vorsteuerabzugs.

Methode der Zuordnung

Das deutsche Umsatzsteuergesetz sieht vor, dass die Umsatzmethode nur angewendet werden darf, wenn keine andere Aufteilungsmethode zur Verfügung steht. Da bei Immobilien jedoch grundsätzlich auf das Flächenverhältnis zurückgegriffen werden kann, scheidet die Umsatzmethode regelmäßig aus.

Gegen diese Regelung im deutschen Umsatzsteuergesetz wurde schon bei Einführung schnell Kritik laut. Schließlich gilt zu bedenken, dass Geschäftsmieten regelmäßig höher sind als Wohnraummieten, weshalb eine Vorsteueraufteilung nach der Umsatzmethode auch zu einem höheren Vorsteuerabzug führen dürfte.

Unter dem Strich hat der deutsche Fiskus daher den für sich günstigsten Weg gewählt. Umsatzsteuer ist jedoch eine Europasteuer. Und die umsatzsteuerliche EG-Richtlinie sieht beide Aufteilungsmethoden vor. Fraglich daher, ob der deutsche Staat die Aufteilungsmethode nach dem Flächenverhältnis überhaupt vorschreiben darf.

Mit brandaktuellen Urteil vom 08.11.2012 (Rs. C-511/10; BLC Baumarkt) entschied der EuGH nun, dass Deutschland das Flächenverhältnis nur vorschreiben darf, wenn dieses eine präzisere Bestimmung gewährleistet als die Umsatzmethode. Die Frage daher: Was führt zu einem präziseren Ergebnis?

Umsatzmethode zu bevorzugen

Im Hinblick auf eine Immobilien und der Unterscheidung zwischen umsatzsteuerpflichtiger Gewerbevermietung und steuerfreien Wohnraumvermietung sollte die Umsatzmethode grundsätzlich zu einem präziseren Ergebnis führen. Dies einmal deshalb, weil Gewerbevermietung regelmäßig zu einem höheren Mietzins pro Quadratmeter durchgeführt werden und zudem meistens auch höhere Kosten für den Vermieter verursachen.

Insgesamt scheint es daher mehr als angemessen, als dass auch bei Immobilien für Zwecke der Vorsteueraufteilung die Umsatzmethode angewendet wird. Aufgrund der Aktualität der EuGH-Entscheidung bleibt jedoch noch abzuwarten, ob die Finanzverwaltung sich der hier vertretenen Auffassung anschließt. Bis auf weiteres sollten jedoch betroffene Vermieter die aktuelle Rechtsprechung des EuGH als deutliche Befürwortung der Umsatzmethode verstehen.

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