Verwertung der Kaution trotz Veräußerung des Mietobjekts möglich

Die Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Er kann eine Kaution jedoch nur dann verlangen, wenn eine Zahlung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Des Weiteren darf im Wohnraummietrecht maximal der dreifache Betrag der Nettomiete als Sicherheit verlangt werden.

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Keine Herausgabe der Kaution wegen Mietrückständen

Im zugrunde liegenden Streitfall wurde ein Mietobjekt veräußert. Der Verkäufer wies seinen Mieter auf den Eigentümerwechsel hin und erklärte, dass er sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis an den Erwerber abgetreten habe. Dieser machte gerichtlich sowohl die Zahlung von rückständiger Miete als auch von Mietnebenkosten geltend.

Da zwischenzeitlich das Mietverhältnis beendet worden war, erklärte der Mieter die Aufrechnung der Kaution mit den verlangten Zahlungen. Der Verkäufer wollte die Kaution jedoch nicht herausgeben, da er sie bereits mit eigenen Forderungen aus Mietrückständen verrechnet habe. Der Erwerber teilte dem Gericht daher mit, dass die Kaution aufgebraucht worden sei.

Auch während der Mietzeit kann der Vermieter auf die Kaution zugreifen

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main ging zunächst von einer Pflicht des Erwerbers zur Rückgewähr der Kaution aus. Habe der Vorvermieter aber die Kaution berechtigt mit Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnet, so müsse der Erwerber auch nur den noch nicht verwendeten Betrag an den Mieter ausbezahlen.

Denn der Vermieter habe grundsätzlich auch während des Mietverhältnisses das Recht, auf die Kaution zuzugreifen, um bereits titulierte Forderungen zu begleichen. Immerhin diene die Kaution als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Der Eigentumswechsel soll den Mieter nicht besserstellen

Dasselbe müsse auch dann gelten, wenn die Forderungen unstrittig bestehen, der Vermieter aber erst nach der Veräußerung von seinem Recht Gebrauch macht. Anderenfalls könnte der Mieter die gesamte Kaution vom neuen Vermieter fordern, während der Veräußerer ungesichert bliebe und seine Forderungen einklagen müsste.

Das Mietrecht solle den Mieter zwar schützen, aber nicht besserstellen. Damit dürfe der Mieter nur den Restbetrag gegenrechnen, der nach Befriedigung des Vorvermieters übrig geblieben sei.

Tipp: Die Rechtsprechung hat dem Vermieter einen Zeitraum von höchstens sechs Monaten ab Übergabe der Mietsache zugestanden, um zu überprüfen, ob noch Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Danach sind diese Ansprüche verjährt.

(OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.04.2011, Az.: 2 U 192/10)

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