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Vermietung von Auslandsimmobilien (Teil 1)

Lesezeit: < 1 Minute Die Vermietung von Ferienwohnungen und sonstige Auslandsimmobilien muss natürlich auch in der Steuererklärung angegeben werden. Dies ist in der Tat nicht ganz unkompliziert, da je nach Staat in dem sich die Auslandsimmobilie befindet auch das entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) berücksichtigt werden muss. Zudem gab es immer wieder Streit was das Thema Verluste aus der Vermietung einer Auslandsimmobilie angeht.

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Vermietung von Auslandsimmobilien (Teil 1)

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Handhabung in der Steuererklärung je nach DBA
Doppelbesteuerungsabkommen sind bilaterale Verträge, die die einzelnen Staaten untereinander schließen um eine konkurrierende Besteuerung zu regeln und eine doppelte Besteuerung in beiden Staaten weitestgehend zu verhindern. Eine solche Konkurrenzsituation ist bei der Vermietung von Auslandsimmobilien gegeben.

Denn der Staat in dem die Immobilie liegt, will sicherlich ebenso Steuern kassieren wie die Bundesrepublik in dem der Bürger wohnt, der die Auslandsimmobilie besitzt. Bei der Vermietung sind daher je nach Doppelbesteuerungsabkommen grundlegend zwei unterschiedliche Besteuerungsalternativen gegeben. Man unterscheidet zwischen der Freistellungsmethode und der Anrechnungsmethode.

Bisherige Handhabung der Auslandsimmobilien
Sofern die Immobilie aufgrund der Regelungen des jeweiligen Belegenheitsstaates der Auslandsimmobilien die Freistellungsmethode vorsah, unterlagen die Einkünfte aus der Vermietung in Deutschland nicht der Einkommensteuer sondern wurden im Rahmen der Steuererklärung nur dem Progressionsvorbehalt unterworfen.

Beim Progressionsvorbehalt werden die Einkünfte aus den Auslandsimmobilien selber nicht der Steuer unterworfen, erhöhen jedoch vereinfacht gesagt den Steuersatz, so dass unter dem Strich dennoch ein Mehr an Einkommensteuer aus der Steuerklärung hervorgeht. Die Bezeichnung "Freistellungsverfahren“ ist daher ein wenig verwirrend, denn eine komplette Steuerfreistellung der Gewinne aus der Vermietung von Auslandsimmobilien findet in der Steuererklärung nicht statt.

Beim Anrechnungsverfahren hingegen, hat der Gesetzgeber die Einkünfte aus der Vermietung den Auslandsimmobilien in der Steuererklärung berücksichtigt, jedoch können dann die im Ausland bezahlten Steuern auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Auf diese Weise ist auch hier eine Doppelbesteuerung weitestgehend verhindert.

Teil 2 der Beitragsserie zeigt nun die Probleme rund um die Verluste aus der Vermietung von Auslandsimmobilien und nennt die dazu ergangene Rechtsprechung.

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