Unberechtigte Mietminderung bei Schimmel: Wann darf ich kündigen?

Frage: Mein Mieter hat in den letzten Monaten die Miete gemindert wegen mehrerer Schimmelstellen in seiner Wohnung. Diese Stellen gibt es wirklich, doch hat er sie selbst hervorgerufen, weil er nie lüftet. Ich halte die Mietminderung deshalb nicht für gerechtfertigt. Der Rückstand beträgt mittlerweile fast 2 Monatsmieten. Darf ich dem Mieter kündigen?

Dr. Mahlstedt: Sie haben das Recht auf Ihrer Seite. Wenn der Mieter sich über die Ursache eines Mietmangels irrt, ist seine betreffende Mietminderung rechtswidrig (BGH, Urteil v. 11.07.12, Az. VIII ZR 138/11). Freilich muss dafür bewiesen sein, dass der Mieter verantwortlich für den Schimmel ist und dessen Ursache also keine baulichen Gründe hat.

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Ist dies der Fall, dürfen Sie zwar nicht fristlos kündigen, weil hierzu der Mietrückstand mehr als 2 Monatsmieten betragen muss (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB). Allerdings dürfen Sie ordentlich kündigen, weil der Zahlungsrückstand Ihres Mieters 1 Monatsmiete beträgt und trotz Abmahnung länger als 1 Monat besteht (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).

Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat für Sie den Vorteil, dass der Mieter sie nicht durch Ausgleich der Mietschulden unwirksam werden lassen kann. Dieses Privileg – die sogenannte „Schonfrist“ – haben Mieter nämlich nur bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (BGH, Urteile v. 19.09.18, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Bildnachweis: Heiko Küverling / stock.adobe.com

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