Die erste Frage beim Immobilienkauf ist häufig die nach dem verfügbaren Eigenkapital. Zwar bewegen sich die Zinsen aktuell auf einem historischen Tief, sodass nicht wenige Kreditinstitute einen Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital finanzieren. Dies ist allerdings mit nicht unerheblichen Nachteilen verbunden.
Fehler Nummer 1 beim Immobilienkauf: Kein Eigenkapital
Wenn Sie Ihren Immobilienkauf ohne Eigenkapital finanzieren, nehmen Sie in der Regel Zinsnachteile in Kauf. Denn tendenziell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie für den Immobilienerwerb einsetzen, desto günstiger ist der Zins. Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital werden die Banken in der Regel höhere Zinsen verlangen. Damit steigt die monatliche Belastung beispielsweise im Vergleich zu einer 60-Prozent-Finanzierung.
Um das für die Banken höhere Risiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital auszugleichen, müssen Sie schon über ein – im Vergleich zur monatlichen Belastung – relativ hohes Haushaltseinkommen verfügen.
Wichtig ist, dass Sie die monatliche Belastung "stemmen" können. Haben Sie ein für Sie interessantes Objekt gefunden, lassen Sie sich von Ihrer Bank ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ausarbeiten. Achten Sie aber auf eine lange Zinsbindung von mindestens 10 oder 15 Jahren oder lassen Sie sich ein Angebot für ein Volltilgerdarlehen machen, denn eine Umfinanzierung kann teuer werden.
Fehler Nummer 2 beim Immobilienkauf: Unterschätzen der Nebenkosten
Zusammen summieren sich beim Immobilienkauf die Nebenkosten auf über 10 Prozent des Kaufpreises. Je teurer die Immobilie somit ist, desto höher sind auch die Nebenkosten, die Sie mit kalkulieren müssen. Das Problem: Beim Immobilienkauf richten sich fast alle Nebenkosten nach dem Kaufpreis. Kostet die Traum-Immobilie beispielsweise 100.000 Euro, so betragen die Nebenkosten im Schnitt zwischen 10.000 Euro und 12.000 Euro.
Gerade weil beim Immobilienkauf die Nebenkosten leicht fünfstellige Beträge erreichen können, sollte man diesen Kostenblock in der Gesamtkalkulation nicht vernachlässigen.
Bedenken Sie: Mit Zins und Zinseszinsen zahlen Sie über den gesamten Darlehenszeitraum noch einmal deutlich mehr.
Fehler Nummer 3 beim Immobilienkauf: Fehlende Rücklagen
Planen Sie unvorhergesehen Ausgaben mit ein. Meistens wird es doch etwas teurer als zunächst geplant. Fehlen Ihnen dann die finanziellen Mittel, können Sie Ihren Wunsch erst später (und dann wahrscheinlich deutlich teuer) verwirklichen.
Planen Sie – vor allem bei gebrauchten Immobilien – auch Reparaturkosten mit ein. Schnell ist eine Heizung kaputt oder ein Rohr verstopft. Für die Beseitigung solcher Mängel sollten Reserven vorhanden sein.
Fehler Nummer 4 beim Immobilienkauf: Zu kurze Darlehenslaufzeiten
Sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum. Denn: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie mit Ihrer Bank neu verhandeln. Ist der Zins bis zu diesem Zeitpunkt deutlich gestiegen, wird auch Ihre monatliche Belastung steigen.
Fehler Nummer 5 beim Immobilienkauf: Zu geringe Tilgung
Nutzen Sie das günstige Zinsniveau um die Jahrestilgung heraufzusetzen. Mit jedem Prozent, das Sie mehr tilgen, werden Sie Ihre Zinsbelastung um viele Tausend Euro senken und die Darlehenslaufzeit reduzieren können.
Lassen Sie sich am besten von Ihrem Sachbearbeiter bei der Bank mehrere Tilgungspläne erstellen, z. B. mit einer jährlichen Tilgungsleistung von einem, drei und fünf Prozent.