Steuern sparen bei kleineren, nachträglichen Herstellungskosten

Per steuerlicher Definition sind Herstellungskosten nicht nur die Aufwendungen, die zur Errichtung einer Immobilie getätigt werden. Vielmehr umfassen die Herstellungskosten auch Aufwendungen, die zu einer Erweiterung oder auch einer wesentlichen Verbesserung am Gebäude führen. Sogenannte nachträgliche Herstellungskosten können also auch lange nach der eigentlichen Fertigstellung der Immobilie auftreten.

Das Problem an Herstellungskosten – und damit auch an den nachträglichen Herstellungskosten – ist, dass diese nicht direkt als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern, sondern über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden müssen. Obwohl bereits die Liquidität durch das Begleichen der nachträglichen Herstellungskosten abgeflossen ist, wirken sich diese steuerlich erst über einen als ewig empfundenen Zeitraum aus.

Ausnahme bei kleineren Herstellungskosten
Dies ist wie gesagt immer der Fall, wenn die Aufwendungen für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen. Immer? Nein, nicht immer, denn es existiert eine Ausnahme, die steuerlich von Vorteil sein kann. Diese ist gegeben, wenn nach der Fertigstellung des Gebäudes kleinere Herstellungskosten anfallen, die allerdings 4.000 € nicht überschreiten.

Sofern dies tatsächlich der Fall ist, können auf Antrag des Steuerpflichtigen diese Herstellungskosten auch als direkt abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt werden. Einzige Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen nicht mehr als 4.000 € betragen. Abzustellen ist dabei auf den Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer. Unter dem Strich fließt so nicht nur die Liquidität für die nachträglichen Herstellungskosten ab, denn auch die steuerliche Auswirkung, also die verminderte Steuer, kann noch im selben Jahr eingestrichen werden.

Die 4.000 €-Grenze gilt dabei für jede einzelne Baumaßnahme, sofern das Gebäude zuvor bereits endgültig fertig gestellt war.

Im Ergebnis kann so ein erheblicher Zinsvorteil geschaffen werden, da die Steuer sofort und nicht erst über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt gemindert wird. Zu bedenken ist jedoch, dass nicht jeder Herstellungsaufwand unter 4.000 € so behandelt wird, sondern ein formloser Antrag nötig ist. Dem Antrag sollte dabei genüge getan sein, wenn in der Einkommensteuererklärung der Herstellungsaufwand nachvollziehbar als Erhaltungsaufwand behandelt wird.

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