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Steuern sparen bei Immobilien: 10. Zinsen optimal verteilen

Lesezeit: 1 Minute Ausgangsfall zur Steueroptimierung: Es liegt eine Immobilie vor, die sowohl vermietet als auch für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Außerdem teilweise mit Fremdkapital sowie Eigenkapital finanziert wird. Lesen Sie hier mehr über die optimale Verteilung von Zinsen in diesem Fall.

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Steuern sparen bei Immobilien: 10. Zinsen optimal verteilen

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Steueroptimierung: Zuordnung der Zinsen

Zinsen, die auf den vermieteten Teil entfallen, tragen zur Steuerersparnis bei, während die Zinsen für den eigengenutzten Teil Privatvergnügen sind. Ohne Gestaltung würde sowohl das Fremdkapital als auch das Eigenkapital gleichmäßig auf die einzelnen Gebäudeteile – vermieteter und selbst genutzter Teil – entfallen.

Um zu erreichen, dass die Schuldzinsen im größtmöglichen Umfang abzugsfähig sind, hat der Immobilieneigentümer zwei Voraussetzungen zwingend zu beachten, damit die Gestaltung glückt:

  1. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten müssen den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden.
  2. Es muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für den vermieteten Teil bestehen.

Steueroptimierung: Basis für die Aufteilung der Zinsen

Damit der Aufwand den einzelnen Gebäudeteilen zugerechnet werden kann, ist im Anschaffungsfall eine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung zu treffen. Diese findet am sinnvollsten bereits im notariellen Anschaffungsvertrag statt. Daher sollte der Notarvertrag eine genaue Aufteilung des Kaufpreises auf die jeweiligen Gebäudeteile haben. Soweit diese Aufteilung nicht unangemessen ist, muss ihr auch das Finanzamt folgen.

Im Herstellungsfall muss der Aufwand ebenfalls gesondert den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden. Zweckmäßig geschieht dies dadurch, dass der oder die Bauunternehmer bereits gesondert abrechnen und so der Aufwand direkt dem vermieteten oder dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann.

In Fällen, in denen eine gesonderte Abrechnung fehlt, liegt es am Immobilieneigentümer, in einer Aufstellung den Aufwand gesondert auszuweisen und auf die entsprechenden Gebäudeteile zu verteilen. Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (Außenanstrich etc.) sind immer aufgrund der Flächenrelation zuzuordnen.

Bildnachweis: Marco2811 / stock.adobe.com

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