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Steuerfallen beim Verkauf von Immobilien vermeiden

Immer dann wenn eine Vermietungsimmobilie veräußert werden soll oder auch die Vermietung enden soll und im Anschluss eine Selbstnutzung geplant ist, muss sie aus steuerlicher Obacht gegeben werden. Hier erfahren Sie warum.

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Steuerfallen beim Verkauf von Immobilien vermeiden

Hintergrund der Steuerfalle bei Immobilie
Für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Aufwendungen ist es von enormer Bedeutung, in welchem Zusammenhang die Aufwendungen getätigt wurden. Daraus folgt, dass Aufwendungen, die für eine vermietete Immobilie während der Vermietung getätigt werden, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn der Aufwand ursächlich durch den geplanten Verkauf oder eine bevorstehende Selbstnutzung bedingt sind.

Planung reicht
Selbst wenn die Veräußerung oder Selbstnutzung lediglich geplant ist, es im Endeffekt jedoch nicht dazu kommt, können aufgrund der Veräußerungs- bzw. Selbstnutzungsabsicht getätigte Aufwendungen nicht im Rahmen der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht werden.

Falls es sich beim Immobilienverkauf um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft handelt, besteht ggfs. noch die Möglichkeit die Aufwendungen in diesem Rahmen steuerlich zu berücksichtigen. In allen anderen Fällen (insbesondere der Selbstnutzung) scheidet eine steuerliche Berücksichtigung jedoch vollends aus.

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Immobilienveräußerung oder bevorstehende Selbstnutzung – Das sollten Sie beachten

Wenn eine Immobilienveräußerung eines Vermietungs- und Verpachtungsobjektes ansteht oder auch die Vermietung bzw. Verpachtung endet, weil die Immobilie zukünftig zu eigenen Zwecken genutzt werden soll ist hinsichtlich der getätigten Aufwendungen Obacht geboten. Oftmals wollen die Finanzbeamten die Aufwendungen für das Objekt nicht mehr steuerlich berücksichtigen und verwehren den Abzug. Der Beitrag zeigt was zu beachten ist, damit dies verhindert werden kann.

Steuern sparen bei Immobilien: 13. Veräußerung oder Selbstnutzung in Sicht?

Steht bei Ihnen eventuell eine Veräußerung oder Selbstnutzung der Immobilie bevor? Wenn Sie eine vermietete Immobilie selbst nutzen oder verkaufen wollen, finden Sie hier Tipps, wie Sie weiterhin Kosten abziehen können.

Vorab entstandene vergebliche Werbungskosten für eine Immobilie abzugsfähig

In einem zu begrüßenden Urteil hat der Bundesfinanzhof (IX R 45/05) entschieden, dass auch vergebliche vorab entstandene Werbungskosten für die Vermietung der Immobilie die Steuer mindern dürfen.

Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand erbringen

Wenn eine Immobilie leer steht, dann hat der Vermieter nicht nur das Problem, das keine Mieten vereinnahmt werden. Irgendwann steht auch das Finanzamt vor der Tür und verlangt den Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand der Immobilie. Lösungen wie dieser gelingt, finden sie hier.

Werbungskostenabzug nach Verkauf der Immobilie

Aufgrund jahrzehntelanger Rechtsprechung können Schuldzinsen, die aus der Anschaffung einer Vermietungsimmobilie stammen, nach Verkauf dieser Immobilie nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten angesetzt werden, auch wenn der Verkaufserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hat. Dies scheint sich jedoch aktuell im Sinne der Vermieter zu ändern.

Werbungskosten: Vermietung mehrerer Immobilien in einem Mietvertrag

Es ist logisch, dass die Finanzbeamten genau auf das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht schauen, wenn eine Vermietung aus steuerlicher Sicht durchleuchtet wird. Ist nämlich die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, scheidet für die Vermietung auch der Abzug von Werbungskosten aus. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofes setzt sich mit der Frage auseinander, wie die Vermietung mehrerer Grundstücke in einem einheitlichen Mietvertrag im Hinblick auf die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu handhaben ist.

Werbungskosten wegen bevorstehender Vermietung

Vorinstanzlich hat das Finanzgericht des Saarlandes (Az.: 1 K 2073/04) aktuell eine positive Entscheidung für den Vermieter getroffen. Im Sachverhalt geht es um vorweggenommene Werbungskosten während der Selbstnutzung.

Steuern sparen bei Immobilien: 4. Leerstand dokumentieren

Wenn bei einer Vermietungsimmobilie im Sommer Leerstand zu verzeichnen ist und es werden keinerlei Mieteinnahmen generiert, muss gehandelt werden. Wenn daher in solchen Fällen erst gegen Ende des Jahres etwas geschieht, kann es schon zu spät sein. So zumindest für dieses Jahr. Im Sommer hingegen stehen noch alle Möglichkeiten zur Beseitigung des Leerstandes offen.

Einkünfteerzielung bei Vermietung einer Immobilie: Beweisanzeichen

Welche Beweisanzeichen nun nach Meinung der Finanzverwaltung gegen eine Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung einer Immobilie sprechen, findet sich in einem fünfzehnseitigen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BStBl I 2004, Seite 933). Im Folgenden die zentralen Punkte:

Einkünfteerzielung bei Vermietung einer Immobilie: Leerstehende Immobilien

Nach wie vor spielt zur Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht die Entschlussfassung des Steuerpflichtigen die entscheidende Rolle. Insbesondere bei leerstehenden Immobilien erhöht sich die Bedeutung der subjektiven Beschlussfassung, da eine objektive Überprüfung mangels tatsächlicher Vermietung noch schwieriger ist.