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So sichern Sie Ihre Ansprüche bei Schönheitsreparaturen

Lesezeit: 3 Minuten Steht eine Renovierung Ihrer Mietwohnung an, brauchen Sie vor allem Klarheit darüber, ob die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Regelung von den Gerichten heute noch als zulässig angesehen wird. Sie lesen jetzt Teil vier unserer Serie "Schönheitsreparaturen".

3 min Lesezeit
So sichern Sie Ihre Ansprüche bei Schönheitsreparaturen

So sichern Sie Ihre Ansprüche bei Schönheitsreparaturen

Lesezeit: 3 Minuten

Hier gelangen Sie zu Teil 1, Teil 2 und Teil 3.

Ihr Mieter darf klare Stellungnahme erwarten

Angesichts der zahlreichen Urteile zu Schönheitsreparaturklauseln sind sich Vermieter und Mieter oft nicht einig, ob eine konkrete Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Fragt Ihr Mieter deshalb kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses bei Ihnen nach, ob Sie auf der Renovierung bestehen, müssen Sie ihm eine klare Antwort geben. Sie dürfen ihn nicht einfach auf den Vertrag verweisen und im Ungewissen lassen.

Erklären Sie sich dem Mieter nicht, müssen Sie damit rechnen, dass er eine sogenannte negative Feststellungsklage einreicht, damit das Gericht bestätigt, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet. Ihr Mieter muss also nicht abwarten, ob Sie von ihm nach seinem Auszug Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen fordern.

Der Mieter würde den Prozess gewinnen, wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist. Er würde verlieren und müsste deshalb die Kosten des Verfahrens tragen, wenn die Klausel im Vertrag rechtmäßig und wirksam ist. So hat es der BGH entschieden (Urteil v. 13.01.10, Az. VIII ZR 351/08).

Deshalb noch einmal: Vergewissern Sie sich vor dem Ende eines Mietverhältnisses zunächst immer selbst, ob die im Vertrag verwendete Regelung wirksam ist.

Prüfen Sie, ob Schönheitsreparaturen fällig sind

Sie haben Ihrem Mieter die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben und ihn im Vertrag wirksam zur Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen verpflichtet? Dann klären Sie zunächst, zu welchem Zeitpunkt Ihr Mieter die Arbeiten ausführen muss. Meist enthält die verwendete Regelung hierzu bereits eine Aussage.

Beispiele: „Der Mieter hat die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.“

Oder:

„Der Mieter hat spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.“

Im 1. Beispiel sind die Renovierungsarbeiten fällig, sobald sie „erforderlich“ sind, die Räume also einen renovierungsbedürftigen Zustand aufweisen.

Im 2. Beispiel braucht der Mieter erst am Ende des Mietverhältnisses zu renovieren – wenn und soweit Renovierungsbedarf besteht. Renovierungsbedürftiger Zustand heißt: An Wänden, Decken, Fußböden, Fenstern oder Türen sind Abnutzungsspuren erkennbar, die das Aussehen der Mieträume erheblich beeinträchtigen.

Beispiele: beschädigte, verschmutzte, vergilbte oder ergraute Tapeten, abstehende Tapetenränder, ausgeblichene Farbanstriche, Fettflecken an den Wänden der Küche, Greifspuren und Dunkelfärbung der Wände rund um Lichtschalter oder an Türdurchgängen, Kratzspuren von Haustieren.

Fristablauf ist Indiz für Fälligkeit der Renovierung

Der konkrete Wohnungszustand hängt selbstverständlich in entscheidendem Maß davon ab, wie schonend oder sorglos die Mieter mit den Mieträumen umgehen.

Dennoch: Je größer der Zeitraum nach der letzten Renovierung, desto eher können Sie von einer erneuten Renovierungsbedürftigkeit ausgehen. Enthält Ihr Mietvertrag einen noch zulässigen „weichen“ Renovierungsfristenplan, stellt der Ablauf dieser Fristen ein wichtiges Indiz für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen dar.

Dies ist vor allem der Fall, wenn Sie bereits längere als die früher üblichen 3-, 5- und 7-Jahresfristen vereinbart haben, beispielsweise Fristen von 5, 8 und 10 Jahren für Küchen/Bäder, Wohn-/ Schlafräume und Nebenräume.

Tipp: Fordern Sie Ihren Mieter unter Hinweis auf den Fristablauf zur Renovierung der betreffenden Räume auf. Ihr Mieter muss dann gegebenenfalls nachweisen, dass trotz Fristablaufs noch kein Renovierungsbedarf besteht.

Sprechen Sie die Renovierung mit Ihrem Mieter ab

In der Praxis hat es sich bewährt, bereits mehrere Wochen vor Mietende mit dem Mieter eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung durchzuführen.

Hier können Sie sich von der Fälligkeit einer Renovierung überzeugen und den Umfang notwendiger Schönheitsreparaturen mit Ihrem Mieter abklären. Ihr Mieter hat dann noch genügend Zeit, einen Maler zu beauftragen oder die Arbeiten selbst auszuführen.

Tipp: Bei dieser Besichtigung ist es zulässig, mit Ihrem Mieter konkrete Einzelheiten zur Art und Weise der Renovierung zu vereinbaren, beispielsweise wenn Sie bestimmte Farb- oder Materialwünsche haben. Solange dem Mieter hierdurch keine Mehrkosten entstehen, wird er häufig bereit sein, auf Ihre Wünsche einzugehen. In diesem Zeitpunkt dürfen die Renovierungsvorgaben konkreter sein, als es bei den sogenannten „Farbwahlklauseln“ im Mietvertrag zulässig ist.

Fordern Sie Ihren Mieter unter Fristsetzung zu konkreten Renovierungsarbeiten auf

Mancher Vermieter beschränkt sich darauf, den Mieter einige Zeit vor dessen Auszug ganz allgemein auf seine Renovierungspflichten laut Mietvertrag hinzuweisen.

Damit verschenkt er wertvolle Zeit, falls der Mieter die notwendige Renovierung unterlässt und der Vermieter daraufhin Schadenersatz von ihm fordern möchte. Ihr Mieter ist nämlich nur dann zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er zuvor unmissverständlich zur Durchführung ganz konkreter Renovierungsarbeiten innerhalb einer festgesetzten Frist aufgefordert wurde.

Ausnahme: Der Mieter hat nachweislich erklärt, dass er die geschuldeten Schönheitsreparaturen in keinem Fall ausführen werde. Diese Erklärung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, insbesondere dadurch, dass der Mieter einfach auszieht und dem Vermieter die Schlüssel zur Wohnung zurückgibt (BGH, Urteil v. 14.07.71, Az. VIII ZR 28/70).

Auch wenn Ihr vorrangiges Ziel sein dürfte, den Mieter zur ordnungsgemäßen Renovierung rechtzeitig vor Mietende anzuhalten: Treffen Sie bereits bei der gemeinsamen Wohnungsbegehung die notwendigen Vorkehrungen für den Fall, dass der Mieter Ihrer Renovierungsaufforderung nicht nachkommt. Zählen Sie Ihrem Mieter ganz konkret auf, welche Schönheitsreparaturen Sie von ihm erwarten.

Setzen Sie ihm eine Frist für die Durchführung der Arbeiten bis zum Ende des Mietverhältnisses. Beachten Sie aber, dass gegebenenfalls eine weitere Fristsetzung nach Mietende erforderlich ist.

Nehmen Sie die getroffenen Feststellungen und Vereinbarungen in ein Besichtigungsprotokoll auf:

  • Zustand der einzelnen Räume
  • die vom Mieter durchzuführenden Arbeiten
  • die Fristsetzung
  • gegebenenfalls Vereinbarungen zur Art der Renovierung

Bildnachweis: © Kurhan/123rf.com

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