Es sind vor allem Forderungen wegen nicht oder nur unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen die Vermietern und Verwaltern häufig verjähren. Denn hier beträgt die Verjährungsfrist – wie auch bei Beschädigung Ihres Eigentums durch den Mieter – nur 6 Monate. Und die sind schnell vorbei, was viele Mieter ausnutzen: Zuerst wird gestritten, dann wird vertröstet und dann ist es zu spät – der Mieter beruft sich auf Verjährung.
Erklären Sie die Aufrechnung
Aus diesem Grund haben Sie Ihre Ansprüche wegen „Veränderung und Verschlechterung“ der Mietwohnung innerhalb von 6 Monaten nach deren Rücknahme gerichtlich geltend zu machen, um deren Verjährung zu verhindern. Was viele nicht wissen: Auch danach dürfen Sie Ihre Forderungen mittels Aufrechnung noch durchsetzen; dies erlaubt § 215 BGB.
Konkret: Verlangt Ihr Mieter seine verzinste Kaution zurück, können Sie Ihre Forderungen hiervon auch dann noch abziehen, wenn diese eigentlich schon verjährt sind. Aber nur unter einer Bedingung: Zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihre Forderung noch nicht verjährt war, muss eine Aufrechnungslage bestanden haben. Das ist dann der Fall, wenn sowohl Ihre Forderung als auch die des Mieters einander fällig gegenübergestanden haben.
Beispiel: Wegen beendetem Mietverhältnis hat der Mieter Ihnen die Wohnung am 31.10.2018 zurückgegeben. Der Mieter hat nicht oder nur unzureichend renoviert, weshalb Sie ihm erfolglos eine Nachfrist gesetzt hatten. Daraufhin beauftragen Sie hiermit eine Fachfirma, deren Rechnung Sie ihm am 14.04.2019 vorlegen und um Erstattung bitten.
Lösung: Am 30.04.2019, also 6 Monate nach Rückerhalt der Mieträume, wird Ihre Forderung verjährt sein. Trotzdem können Sie sie im Wege der Aufrechnung auch danach noch durchsetzen, indem Sie den Rechnungsbetrag von der Kaution abziehen und dem Mieter nur den Restbetrag auszahlen. Dies deshalb, weil innerhalb der Verjährungsfrist ab dem 14. April eine Aufrechnungslage bestand, da sich Ihr Anspruch und der Kautionsauszahlungsanspruch des Mieters einander fällig gegenüberstanden.
Verzichten Sie nie auf die Kaution
Das Beispiel zeigt mal wieder, wie wichtig eine Kaution ist: Mit einer Klage hätten Sie Ihre verjährte Forderung nicht mehr durchsetzen können, die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung ist Ihnen dagegen noch möglich. Außerdem zeigt das Beispiel, wie wichtig es ist, dass Sie Ihrem Mieter frühzeitig Ihre Rechnung übersenden. Denn wenn der Mieter die Rechnung erst nach Eintritt der Verjährung erhält, können Sie ihretwegen später nicht aufrechnen, die Aufrechnungslage bestand dann ja erst nach Eintritt der Verjährung.
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