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Erhöhen Sie die Miete Ihrer Sozialwohnungen
Sind Sie Vermieter einer Sozialwohnung, haben Sie Glück: Denn in diesem Fall erlaubt Ihnen der BGH, dass Sie bei einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag die Miete einer mit öffentlichen Geldern geförderten Wohnung zum Ausgleich erhöhen dürfen (BGH, Urteil v. 24.03.10, Az. VIII ZR 177/09).
Folgende 3 Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Ihr Mieter zahlt eine Kostenmiete.
- Die vereinbarte Renovierungsklausel ist unwirksam.
- Der Mieter hat deshalb eine Renovierung der gemieteten Räume abgelehnt.
Das heißt: Hat Ihr Mieter trotz Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturvereinbarung die Wohnung renoviert, kommt eine Mieterhöhung nicht in Betracht.
Tipp: Ist Ihr Mieter zu Renovierungen bereit, obwohl er die Unwirksamkeit der ursprünglich getroffenen Regelung kennt, vereinbaren Sie mit ihm eine neue, wirksame Renovierungsvereinbarung. Lehnt er eine solche schriftliche Festlegung ab, können Sie davon ausgehen, dass er in Zukunft nicht mehr freiwillig renovieren will.
Dann haben Sie wieder die Möglichkeit der Mieterhöhung. Der Betrag der Mieterhöhung richtet sich nach § 28 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV).
Danach dürfen Sie je m2 Wohnfläche im Jahr ansetzen:
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 8,62 € (0,72 € pro m2 und Monat)
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Jahresende mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 10,93 € (0,92 € pro m2 und Monat)
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Jahresende mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 13,97 € (1,16 € pro m2 und Monat)
Achtung: Dies gilt nur für Sozialwohnungen. Für nicht geförderte Wohnungen gilt: Ein Vermieter, der wegen einer unwirksamen Renovierungsklausel nun selbst Schönheitsreparaturen erledigen muss, darf vom Mieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (BGH, Urteil v. 09.07.08, Az. VIII ZR 181/07).
Trotz unwirksamer Klausel: In diesen 4 Fällen muss Ihr Mieter dennoch renovieren
Haben Sie Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam vereinbart, sind diese wie gesagt Pflicht des Vermieters (§ 535 BGB). Allerdings haftet Ihnen der Mieter nach dem Gesetz für Schäden, die er durch eine nicht sachgerechte Nutzung der Mietwohnung hervorgerufen hat.
Dies kann für Sie ein Rettungsanker sein, um vom Mieter doch noch eine Renovierung verlangen zu können. In den folgenden 4 Fällen haben Sie einen gesetzlichen Schadenersatzanspruch auf Renovierung – auch wenn Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist.
- Vereinbarte Rückgabe in „bezugsfertigem Zustand“
Haben Sie vereinbart, dass der Mieter die Mieträume „in bezugsfertigem Zustand“ zurückgeben muss, ist dies zulässig. Insbesondere stellt dies keine unwirksame Endrenovierungsklausel dar (BGH, Urteil v. 12.03.14, Az. XII ZR 108/13).
Zwar muss der Mieter in diesem Fall die Mieträume nicht zwangsläufig frisch renovieren. Deren Zustand bei Mietende muss es Ihnen als Vermieter aber ermöglichen, zügig neu zu vermieten. Dies kann im Einzelfall dann aber doch eine Renovierung erforderlich machen.
- Erschwerte Nachvermietung wegen bunter Farben
Zwar sind Mieter berechtigt, während der Mietzeit die Räume nach eigenem Geschmack zu streichen, also auch in verschiedenen Farben. Bei Mietende sind sie jedoch verpflichtet, die Mieträume in einheitlichen Farben zurückzugeben.
Gegen diese Pflicht verstößt der Mieter, wenn er eine Wohnung, die er mit neutral gestrichenen Wänden übernommen hat, in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt (BGH, Urteil v. 06.11.13, Az. VIII ZR 416/12).
In einem solchen Fall muss der Mieter renovieren, auch wenn sein Mietvertrag diese Verpflichtung nicht oder nicht wirksam vorsieht. Sie dürfen dann also von Ihrem Mieter fordern, dass er knallbunte Wände oder ausgefallene Muster vor seinem Auszug beseitigt und die Räume in neutralen Farben zurückgibt.
Tut er das nicht, können Sie die Kosten, die Sie für die Beseitigung aufwenden müssen, als Schadenersatz von ihm verlangen.
- Schäden durch „Raucherexzess“
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen Mieter in den Mieträumen rauchen. Die hierdurch bedingte Abnutzung bzw. Vergilbung der Wände und Decken begründen deshalb für sich – also ohne wirksame Renovierungsklausel – keine Renovierungspflicht des Mieters (BGH, Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05).
Anders ist es aber im Fall des sogenannten exzessiven Rauchens. Hiervon dürfen Sie ausgehen, wenn das Rauchen zu derart massiven „Rauchspuren“ führt, dass sich diese nicht mehr durch eine einfache Renovierung beseitigen lassen.
Anders gesagt: Muss wegen des Rauchens die Tapete entfernt und/oder mehrfach gestrichen werden, haftet Ihnen für diese Kosten stets der (rauchende) Mieter (BGH, Urteil v.05.03.08, Az. VIII ZR 37/07).
- Unfachmännische Renovierungsversuche
Unfachmännische Renovierungen brauchen Sie nicht zu dulden und nicht zu ersetzen. Führt Ihr Mieter – auch ohne Renovierungspflicht – Arbeiten aus, durch die Sie einen höheren Renovierungsaufwand haben, als Sie ohne die „Schönheitsreparaturen“ des Mieters gehabt hätten, können Sie Schadenersatz in Höhe Ihrer Mehrkosten verlangen.
Die Auslagen des Mieters für eine nicht geschuldete Renovierung brauchen Sie bei unfachmännischen Arbeiten (sogenannte Verschlimmbesserung) nicht zu erstatten (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).
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