Das ist bitter, wenn der BGH mal wieder eine Klausel kippt – wie es ja schon unzählige Vermieter leidvoll erfahren haben. Dies ist Teil eins unserer Serie „Schönheitsreparaturen“.
Unrenoviert übergebene Wohnung ist nie zu renovieren
Angesichts der vielen BGH-Urteile hatten sich Vermieter und Mietverwalter zuletzt auf der sicheren Seite gewähnt. Denn weil so gut wie jede Renovierungsklausel mittlerweile in Karlsruhe überprüft worden ist, durfte man von der Wirksamkeit bestimmter Klauseln ausgehen.
Doch weit gefehlt! Einem Paukenschlag gleich hat der BGH kürzlich entschieden: Mieter müssen – eine wirksame Klausel vorausgesetzt – erforderliche Schönheitsreparaturen nur vornehmen, wenn und soweit die ihnen überlassene Wohnung bei Mietbeginn renoviert war (Urteile v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/13).
Eine nach bisheriger Rechtsprechung wirksame Schönheitsreparaturklausel ist also ab jetzt unwirksam, wenn Sie Ihrem Mieter die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben haben. Sie dürfen von Ihrem Mieter Renovierungsarbeiten nur verlangen, wenn Sie ihm die Wohnung renoviert übergeben haben oder wenn der Mieter einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die bei seinem Einzug bereits erforderlichen Schönheitsreparaturen erhalten hat. Das wird in der Praxis häufig der Fall sein.
Den Nachlass von einer halben Monatsmiete sahen die BGH-Richter bei einer Wohnung mit 3 renovierungsbedürftigen Zimmern allerdings als einen zu geringen Ausgleich an, sodass der Mieter bei Mietende nicht mehr zu streichen brauchte (Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14). Orientieren Sie sich bei der Bemessung des Ausgleichs an den tatsächlichen Ausgaben des Mieters und berücksichtigen Sie auch die investierte Arbeitszeit.
Ihr Vorteil: Meint der Mieter, trotz im Übrigen wirksamer Renovierungsklausel bei seinem Auszug nicht renovieren zu müssen, hat er den Nachweis zu führen, dass die Wohnung ihm bei Mietbeginn in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde.
Ein weiterer Vorteil für Sie: Eine Wohnung ist nach den jetzigen BGH-Urteilen nicht nur dann renoviert, wenn sie unmittelbar vor dem Einzug des neuen Mieters von Ihnen oder dem Vormieter komplett frisch renoviert wurde. Als renoviert gilt die Wohnung bereits dann, wenn etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Wohnung bei der Übergabe insgesamt einen renovierten Eindruck macht.
Warum welche Renovierungsklauseln unwirksam sind
So gut wie alle Mietverträge enthalten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen.
Ist dem Mieter bei Mietbeginn die Wohnung renoviert übergeben worden, lautet nun die entscheidende Frage: Sind die Klauseln wirksam? Da Formularmietverträge an die Urteile des BGH angepasst werden, kommt es auf das Datum des Formulars an. Je älter es ist, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Klauseln unwirksam sind.
Und es gibt noch ein weiteres Problem: Viele Vermieter und Verwalter ergänzen oder verändern wirksame Regelungen – wodurch diese unwirksam werden. Meist geschieht dies durch eine Regelung, nach der der Mieter bei Mietende renovieren muss.
Die häufigsten Stolperfallen, die zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führen
- Vom Mieter werden Arbeiten verlangt, die über übliche Schönheitsreparaturen hinausgehen.
- Die Art und Weise, wie der Mieter renovieren soll, ist zu rigide vorgegeben, beispielsweise hinsichtlich der zu verwendenden Farben und Materialien.
- Der Mieter soll in irgendeiner Form für die Abnutzungen seines Vormieters aufkommen, beispielsweise durch eine Anfangsrenovierung.
- Eine Renovierungspflicht besteht unabhängig davon, ob die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild überhaupt renovierungsbedürftig sind.
Konkret: Was sind Schönheitsreparaturen?
Gemäß § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- Streichen der Fußböden
- Streichen der Heizkörper und Heizrohre
- Streichen der Innentüren
- Streichen der Fenster und Außentüren von innen
Da das Streichen der Fußböden heute kaum noch üblich ist, dürfen Sie stattdessen von Ihrem Mieter die Grundreinigung eines von Ihnen verlegten Teppichbodens als Schönheitsreparatur verlangen – auch ohne dies ausdrücklich im Vertrag formuliert zu haben. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urteil v. 08.10.08, Az. XII ZR 15/07). Als Faustformel gilt: Zu den Schönheitsreparaturen zählen alle Maler- und Tapezierarbeiten innerhalb der gemieteten Räume, die dazu dienen, zu erneuern, was sich durch normalen Wohngebrauch abgenutzt hat.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen Reparaturen an Fenstern, Türen oder Fußböden, die Erneuerung eines Teppichbodens, das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett oder Putz- und Maurerarbeiten. Auch Arbeiten außerhalb der Wohnung, etwa in Keller, Garage oder gemeinschaftlich genutzten Räumen, sind nicht Teil der Schönheitsreparaturen. Allerdings: Das Verschließen von Dübel- und Nagellöchern in der Wohnung dürfen Sie als übliche und notwendige Vorarbeit vor dem Tapezieren oder Streichen von Ihrem Mieter verlangen.
Wichtig: Den Umfang der Schönheitsreparaturen können Sie nicht durch besondere Klauseln im Mietvertrag beliebig ausweiten. Unzulässig ist beispielsweise eine Klausel, die den Mieter auch zum Streichen der Fenster und Türen von außen verpflichtet (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08).
Selbst wenn die Klausel den Mieter zum „Streichen der Fenster und Türen“ verpflichtet und nur der einschränkende Zusatz „von innen“ fehlt, ist die gesamte Renovierungsklausel unwirksam (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. VIII ZR 222/09).
Ausnahme: Vermieten Sie Gewerberäume, dürfen Sie neben den üblichen Schönheitsreparaturen auch kleinere Instandsetzungsarbeiten, beispielsweise die Erneuerung von Teppichboden oder das Abschleifen von Parkett, auf Ihren Mieter übertragen.
Tipp: Damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt, empfiehlt sich eine Definition der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.
Musterformulierung:
Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten: das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie das Pflegen und Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens).
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