Ruhestörung: Warum die Abmahnung so wichtig ist
Ein solches härteres Mittel stellt die Abmahnung dar. Eine Abmahnung sollten Sie im Bedarfsfall aus zwei Gründen aussprechen:
- Zum einen kann eine Abmahnung dazu führen, dass Ihr Mieter doch zu vertragsgetreuem Verhalten zurückkehrt.
- Zum anderen handelt es sich bei der Abmahnung um eine formelle Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Voraussetzungen einer Abmahnung hat der BGH geklärt
Dennoch stellt sich vielen Vermietern die Frage, wann sie eine Abmahnung aussprechen dürfen. Mit anderen Worten: Wie sicher muss der Vertragsverstoß des Mieters feststehen, damit Sie eine Abmahnung aussprechen können? Und wie haben Sie als Vermieter zu reagieren, wenn Ihr Mieter von Ihnen verlangt, die Abmahnung zurückzunehmen, weil er der Meinung ist, sich vertragstreu verhalten zu haben? Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, Az.: VIIIZR139/07)
Darum ging es in der Entscheidung
In dem entschiedenen Fall teilte die Vermieterin ihrem Mieter per Abmahnung mit, dass sie von anderen Mietern eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an. Der Mieter war der Auffassung, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Er verlangte von der Vermieterin, diese zurückzunehmen.
Abmahnung muss nicht zurück genommen werden
Der BGH hat nun entschieden, dass die Vermieterin die Abmahnung nicht zurücknehmen musste. Die Frage, ob die ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war oder nicht, spielte für diese Entscheidung keine Rolle. Die Richter erklärten, ein Mieter könne weder die Beseitigung noch die Unterlassung einer Abmahnung verlangen, da auch eine unberechtigte Abmahnung einen Mieter nicht in seinen Rechten verletze.
Die Wirkung einer Abmahnung erschöpft sich darin, dem Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten deutlich vor Augen zu fuhren. Insbesondere kann eine unberechtigterweise erteilte Abmahnung nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses fuhren.
Das bedeutet die Entscheidung für Sie in der Praxis
Für Sie bedeutet diese Entscheidung, dass Sie an eine eventuell auszusprechende Abmahnung keine hohen Anforderungen zu stellen brauchen. Sie müssen in diesem Stadium auch noch nicht beweisen, dass der Mieter, den Sie abmahnen, die Lärmbelästigung verursacht hat.
Selbst dann, wenn sich nach erfolgter Abmahnung herausstellt, dass diese unberechtigt war, weil der abgemahnte Mieter den Lärm gar nicht verursacht hat, hat das für Sie keine Konsequenzen. Sie brauchen in einem solchen Fall auch einem etwaigen Verlangen Ihres Mieters, die Abmahnung zurückzunehmen, nicht nachzukommen.
Die Abmahnung ersetzt Ihre Beweispflicht jedoch nicht
Allerdings muss Ihnen klar sein, dass einer Abmahnung in einem später folgenden Kündigungsprozess keine selbstständige Bedeutung zukommt. Insbesondere erhalten Sie allein durch das Aussprechen einer Abmahnung für einen späteren Rechtsstreit keinen „Beweisvorsprung".
Vielmehr müssen Sie im Zweifel den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit, also die Lärmbelästigung, fuhren. Führen Sie daher im Fall einer geplanten Kündigung wegen Lärmbelästigung am besten bereits vor Ausspruch einer Abmahnung ein Lärmprotokoll.
In diesem Protokoll halten Sie Umfang und Dauer der Lärmbelästigung genau nach Datum und Uhrzeit fest. Sofern Sie selbst nicht im Haus wohnen, bitten Sie die Mieter, die sich über die Lärmbelästigung beschwert haben, ein solches Protokoll anzufertigen. Übrigens: Legen diese ein solches Protokoll nicht vor, können Sie durchaus berechtigte Zweifel an einer Lärmbelästigung haben.
In einem solchen Fall erklären sie dem sich beschwerenden Mieter, dass Sie ohne ein solches Protokoll keine Möglichkeit haben, gegen den lärmenden Mieter vorzugehen.