Hier gelangen Sie zu Teil 1 und Teil 2.
Aber auch „weiche Fristen“ („in der Regel“, „im Allgemeinen“) sind nicht ohne Risiko für Sie. Denn schon 2007 deutete der BGH an, dass sich seine Rechtsprechung zu den Renovierungsfristen in Zukunft ändern könnte.
Die bisher häufig vereinbarten Fristen von 3, 5 und 7 Jahren für die unterschiedlichen Räume erscheinen den Richtern inzwischen sehr kurz. Der Grund: Die Qualität der Farben und Tapeten hat sich seit den 70er-Jahren verbessert, sodass sie langlebiger sind.
Auch Eigentümer in ihren eigenen Räumen renovieren erfahrungsgemäß nicht in solch kurzen Zeitabständen (BGH, Urteil v. 26.09.07, Az. VIII ZR 143/06). Seit diesem Urteil ist es deshalb nicht mehr zu empfehlen, in neuen Mietverträgen den bisher üblichen Fristenplan von 3, 5 und 7 Jahren zu vereinbaren.
Sie gehen sonst das Risiko ein, dass Ihre gesamte Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen in Zukunft als unwirksam angesehen wird. Aber welche Vereinbarungen sind stattdessen sinnvoll? Im Wesentlichen haben Sie 2 Möglichkeiten, die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Zukunft wirksam auf den Mieter zu übertragen.
1. Möglichkeit: Verzicht auf Fristenplan
Sie können den Mieter ganz allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, ohne in den Mietvertrag nach Jahren bemessene Renovierungsfristen aufzunehmen, etwa mit folgender Formulierung:
Musterformulierung für eine Schönheitsreparaturklausel ohne Fristenplan:
- Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen.
- Die Schönheitsreparaturen umfassen folgende Arbeiten …
- Spätestens bei Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter alle – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – fälligen Arbeiten auszuführen.
Der BGH hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 1984 klargestellt, dass eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter auch ohne die Nennung konkreter Renovierungsfristen wirksam ist (BGH, Rechtsentscheid v. 30.10.84, Az. VIII ARZ 1/84).
Vorteil: Eine solche Vereinbarung wird auch in Zukunft nicht wegen unangemessen kurzer Fristen als unwirksam angesehen werden.
Nachteil: Wenn Sie vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen wollen, müssen Sie bei einer Schönheitsreparaturklausel ohne Fristenplan immer konkret begründen, weshalb ein Renovierungsbedarf besteht. Und zwar für jeden einzelnen Raum konkret – am besten anhand eines Zustandsberichts.
2. Möglichkeit: Vereinbarung längerer Renovierungsfristen
Sie können in Ihren neuen Mietverträgen Fristen vereinbaren, die länger als die bisher üblichen Regelfristen sind.
Ihr Risiko dabei: Die Richter des Bundesgerichtshofs haben in der genannten Entscheidung nicht gesagt, wie lang die Renovierungsfristen in Zukunft sein dürfen, um die Mieterinteressen ausreichend zu berücksichtigen. Niemand kann derzeit mit 100%iger Sicherheit sagen, welche Fristen ab jetzt „gerichtsfest“ sind.
Die folgende Musterformulierung orientiert sich an den Zahlen, die derzeit in der juristischen Fachliteratur überwiegend genannt werden.
Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen. Diese sind im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre und in sonstigen Räumen alle 10 Jahre erforderlich und gegebenenfalls fachgerecht auszuführen. Die Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses.
Vorteil: Dadurch, dass Sie konkrete Renovierungsfristen nennen, erhöhen Sie die Klarheit. Ihr Mieter weiß, woran er ist, und Sie können bei Ihrem Renovierungsverlangen auf den Vertrag verweisen, statt Ihrem Mieter im Einzelnen begründen zu müssen, weshalb Sie eine Renovierung von ihm verlangen.
Nachteil: Je längere Renovierungsfristen Sie vereinbaren, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mietverhältnisse enden, bevor die Fristen abgelaufen sind. In vielen Fällen ist Ihr Mieter dann zu Schönheitsreparaturen gar nicht mehr verpflichtet.
Wichtig: Wie eingangs ausgeführt, setzt eine solche Regelung voraus, dass dem Mieter bei Mietbeginn die Wohnung auch renoviert übergeben worden ist.
Endrenovierung: Nur als Individualvereinbarung zulässig
Viele Vermieter sagen sich: „Es ist mir egal, wie der Mieter seine Wände streicht, Hauptsache ich erhalte die Wohnung bei Mietende renoviert zurück.“ Doch Vorsicht: Diesem Wunsch können Sie nur mit einer individuellen Vereinbarung zur Realität verhelfen. Denn eine Endrenovierungsklausel im Formularmietvertrag ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH per se unwirksam.
Das gilt sogar dann, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis nicht zur Renovierung verpflichtet ist (BGH, Urteil v. 12.09. 07, Az. VIII ZR 316/06). Anders ist es mit einer zwischen Ihnen und dem Mieter ausgehandelten Renovierungsklausel. Allein hierdurch ist es möglich, Ihren Mieter zur Renovierung bei Mietende zu verpflichten (BGH, Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08). Diese Möglichkeit haben Sie auch in einem Gewerbemietvertrag (BGH, Urteil v. 18.03.09, Az. XII ZR 200/06).
Doch Vorsicht: Eine Individualvereinbarung ist nur gegeben, wenn der Mieter die Pflicht zur Renovierung übernimmt, obwohl er weiß, dass er dies nicht muss und nur macht, weil er im Gegenzug einen angemessenen Vorteil erhält, zum Beispiel einen Mietnachlass. Andersherum: Allein dadurch, dass die Verpflichtung zur Endrenovierung handschriftlich und/oder als „sonstige Vereinbarung“ im Mietvertrag festgehalten worden ist, wird diese Regelung nicht zu einer Individualvereinbarung.
Dies ist ein sehr verbreiteter Irrtum. Richtig wäre etwa die folgende Vereinbarung:
„Die Mietvertragsparteien treffen nach eingehender Verhand-lung folgende Vereinbarung: Der Mieter, der die Mieträume bei Mietbeginn renoviert erhielt, verpflichtet sich zu deren Renovierung bei Mietende. Zum Ausgleich erhält der Mieter die Mieträume in den ersten 3 Monaten mietfrei. Der Mieter erklärt, dass diese Gegenleistung angemessen ist.“
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