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Optimale Verteilung von Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung

Lesezeit: 2 Minuten Immer dann wenn eine Immobilie sowohl vermietet als auch für eigene Wohnzwecke genutzt und teilweise mit Fremdkapital sowie mir Eigenkapital finanziert wird, kann mit ein bisschen Planung ein erheblicher Steuervorteil aufgrund der optimalen Verteilung der Schuldzinsen erreicht werden.

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Optimale Verteilung von Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung

Optimale Verteilung von Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung

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Schuldzinsen die auf den vermieteten Teil entfallen tragen zur Steuerersparnis bei, während die Zinsen für den eigengenutzten Teil Privatvergnügen sind und somit keinerlei Steuern gespart werden können. Ohne vorherige Gestaltung würde sowohl das Fremdkapital als auch das Eigenkapital gleichmäßig auf die einzelnen Gebäudeteile (vermieteter und selbstgenutzter Teil) entfallen.

Um zu erreichen, dass die Schuldzinsen im größtmöglichen Umfang abzugsfähig sind, hat der Immobilieneigentümer zwei Voraussetzungen zwingend zu beachten, damit die Gestaltung glückt. Zum einen müssen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten den einzelnen Gebäudeteilen (vermieteter und selbstgenutzter Teil) zugeordnet werden. Zum anderen bedarf es einem wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für den vermieteten Teil um einen optimalen Schuldzinsenabzug zu erreichen.

Damit der Aufwand den einzelnen Gebäudeteilen zugerechnet werden kann, ist im Anschaffungsfall eine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung zu treffen. Diese findet am sinnvollsten bereits im notariellen Anschaffungsvertrag statt. Daher sollte der Notarvertrag eine genaue Aufteilung des Kaufpreises auf die jeweiligen Gebäudeteile haben. Soweit diese Aufteilung nicht unangemessen ist, muss ihr auch das Finanzamt folgen.

Im Herstellungsfall muss der Aufwand ebenfalls gesondert den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden. Zweckmäßig geschieht dies hier dadurch, dass der oder die Bauunternehmer bereits gesondert abrechnen und so der Aufwand direkt dem vermieteten oder dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann. In Fällen, in denen eine gesonderte Abrechnung fehlt, liegt es am Immobilieneigentümer, in einer Aufstellung den Aufwand gesondert auszuweisen und auf die entsprechenden Gebäudeteile zu verteilen. Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (Außenanstrich etc.) sind immer aufgrund der Flächenrelation zuzuordnen.

Um den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Kosten herzustellen, ist es unabdingbar, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auch mit den dafür vorgesehenen Darlehensmitteln bezahlt werden. Im Falle der Anschaffung sind daher gesonderte Zahlungen der verschiedenen Gebäudeteile herbeizuführen.

Für den Herstellungsfall empfiehlt es sich, ein Baukonto einzurichten, das ausschließlich mit Darlehensmitteln ausgestattet ist. Von diesem separierten Baukonto dürfen dann nur die dem Vermietungsbereich zugeordneten Herstellungskosten bezahlt werden. Fehlt es an einer eigenständigen Zahlung der gesondert zugeordneten Aufwendungen, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.

Werden sämtliche Baukosten einheitlich abgerechnet und bezahlt, können die Darlehensmittel lediglich noch nach dem Flächenverhältnis verteilt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige aufgrund einer selbst erstellten Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Teil zuordnet und die daraus resultierenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt.

Übertragbar ist die vorgestellte Gestaltung auch auf ein teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu eigenbetrieblichen Zwecken genutztes Gebäude. Ebenso können die erläuterten Grundsätze auch auf die Finanzierung von Erhaltungs- und Renovierungsaufwendungen angewendet werden. In allen Konstellationen ist jedoch zu beachten, dass die Planung im Voraus stattfinden muss.

Bildnachweis: itchaznong / stock.adobe.com

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