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Neue Steuerregeln für spanische Immobilien

Lesezeit: 2 Minuten Wenn ein Steuerpflichtiger in der Bundesrepublik lebt und auch noch in einem anderen Staat Einkünfte erzielt, regelt regelmäßig ein so genanntes Doppelbesteuerungsabkommen, wie und wo die Steuer zu zahlen ist. Aktuell gibt es ein neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien, welches Änderungen für Eigentümer spanischer Immobilien mit sich bringt.

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Neue Steuerregeln für spanische Immobilien

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Hintergrund Doppelbesteuerungsabkommen

Doppelbesteuerungsabkommen sind so genannte bilaterale Verträge, welche zwischen Staaten abgeschlossen werden, damit deren Bürger nicht sowohl in dem einen als auch in dem anderen Staat für dieselben Einkünfte Steuern zahlen müssen. Insgesamt soll daher über die Doppelbesteuerungsabkommen die tatsächliche Doppelbesteuerung für den Bürger verhindert werden.

Neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien

Aktuell, mit Wirkung ab 2013, ist ein neues Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Spanien abgeschlossen worden. Dieses beinhaltet vor allem auch Änderungen bei der Besteuerung von Eigentümern in Spanien belegener Immobilien.

Besteuerung der Vermietung wie gehabt

Hinsichtlich der Besteuerung von Vermietungseinkünften einer in Spanien belegenen Immobilie ändert sich aufgrund des neuen Doppelbesteuerungsabkommens allerdings nichts. Nach wie vor gilt hier das Anrechnungsverfahren. Danach zahlt der Steuerpflichtige in beiden Staaten Einkommensteuer auf die Vermietungseinkünfte, wobei jedoch die Einkommensteuer des Belegenheitsstaat der Immobilie (Spanien) auf die Einkommensteuer des Wohnsitzstaates (Deutschland) angerechnet wird.

Durch diese Anrechnung soll daher eine Doppelbesteuerung verhindert werden, da unter dem Strich die ausländische Steuer wie eine Art Vorauszahlung auf die deutsche Einkommensteuer zu werten ist.

Änderung bei der Veräußerung der spanischen Immobilien

Wer jedoch als deutscher Staatsbürger ab 2013 eine spanische Immobilie steuerpflichtig veräußert, wird anders behandelt als in der Vergangenheit. Bisher galt hier die so genannte Freistellungsmethode. Dies bedeutet lediglich im Belegenheitsstaat (Spanien) tritt eine Besteuerung ein. Im Wohnsitzstaat (Deutschland) werden die Veräußerungseinkünfte von der Besteuerung freigestellt, unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt. Progressionsvorbehalt bedeutet dabei: Die Einkünfte aus Spanien werden selber nicht besteuert, erhöhen jedoch den Steuersatz der in Deutschland erwirtschafteten Einkünfte.

Zukünftig auch hier Anrechnungsmethode

Zukünftig wird jedoch auch bei der Veräußerung einer spanischen Immobilie die so genannte Anrechnungsmethode zum Zuge kommen. Dies bedeutet: Auch hier kommt es in beiden Staaten zu einer Besteuerung, wobei jedoch die spanische Einkommensteuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden darf.

Das Problem dabei:

Problematisch ist allerdings, dass Immobilienveräußerung in Spanien mit einem recht geringen Steuersatz herangezogen wird, weshalb der in der Bundesrepublik Deutschland anfallende Steuersatz regelmäßig höher sein dürfte.

Im Ergebnis wird es daher trotz Anrechnung der spanischen Steuer in Deutschland nochmal zu einer Einkommensteuernachzahlung kommen. Darauf sollten Veräußerer von spanischen Immobilien unbedingt vorbereitet sein. Nicht zuletzt deshalb, weil die Steuernachzahlung regelmäßig erst sehr viel später vom Fiskus eingefordert wird, als die Immobilienveräußerung stattgefunden hat. Betroffene sollten daher grundsätzlich einen ausreichend hohen Betrag aus der Immobilienveräußerung zurückbehalten, damit anfallende Steuer problemlos entrichtet werden kann.

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