Mietverträge: Untervermietung bei "berechtigtem Interesse"

Muss ein Vermieter einen Untermieter ins Haus lassen? Eine Frage, die immer wieder gestellt wird. Grundsätzlich kann man sagen: Ja, der Vermieter muss es seinem Mieter erlauben, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, wenn dieser nach Abschluss seines Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vorweisen kann. Der Mieter kann also die Erlaubnis dafür verlangen. Das wissen viele Vermieter nicht.

Aber was ist ein "berechtigtes Interesse"? Als "berechtigt" gilt jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters "von nicht ganz unerheblichem Gewicht". Ein dringendes Interesse braucht also nicht einmal nachgewiesen zu werden. Sein "berechtigtes Interesse" an einer Untervermietung seiner Wohnung kann der Mieter mit rechtlichen, wirtschaftlichen, familiären oder sonstigen Verhältnissen begründen.

Dabei sind weitreichende Gründe denkbar, wie sich aus unterschiedlichen Gerichtsurteilen ergibt: Beispielsweise die Absicht des Mieters, sich finanziell zu entlasten. Andere "berechtigte" Gründe: Eine allein erziehende Mutter wollte einen Untermieter mit Kind aufnehmen, damit die Kinder gemeinsam aufwachsen. In einem anderen Fall wollte ein Partner nach Auflösung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einen Teil der für ihn allein zu groß gewordenen Wohnung untervermieten.

Aber es genügt nach vorliegenden Urteilen offenbar auch, als "berechtigter Grund", wenn z.B. ein älterer Mieter aus Angst vor Vereinsamung untervermieten will, oder ein oft ortsabwesender Mieter einen Untermieter in seiner Wohnung aus Furcht vor Einbrecher aufnehmen will. Allerdings müssen die Umstände, die das Interesse an einer Untervermietung begründen, erst nach Abschluss des Mietvertrages eingetreten sein. Gleichwohl muss der Hausherr nicht zu jedem Begehren auf Untervermietung gleich "ja" sagen. Er kann selbst bei einem nachgewiesenen berechtigten Interesse des Mieters immer noch die Untervermietung verweigern; beispielsweise wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund könnte eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Untermieter sein. Auch Prostitution oder die Neigung des Untermieters zur Gewalt wären Gründe für ein "Nein".

Ob der potenzielle Untermieter indessen zahlkräftig ist oder nicht, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Es bleibt nämlich der Hauptmieter weiterhin Vertragspartner und zu Zahlung der vollen Miete verpflichtet.

Ein weiterer Grund für die Ablehnung einer Untervermietung eines Teils der Wohnung könnte darin liegen, dass nicht genügend Wohnfläche zur Verfügung steht. Wann eine Überbelebung vorliegt, ist allerdings nirgends gesetzlich geregelt. Die Gerichte sind von einer Überbelebung beispielsweise in Fällen ausgegangen, bei denen eine 30 Quadratmeter große Dachwohnung von zwei Erwachsenen und drei schulpflichtigen Kindern bzw. eine 57 Quadratmeter große Wohnung von zwei Erwachsenen und sechs Kindern genutzt werden sollte.

Einen Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Mieter indessen nicht. Das gilt sogar unter engen Verwandten. Beispielsweise ein Vater, der "in die Sonne" nach Spanien ziehen möchte, darf nicht seiner Tochter die Wohnung untervermieten, wenn es der Hausherr nicht will. Gibt ein Mieter seine Wohnung auf, verliert er nämlich den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

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