In dem Streitfall stritten der Mieter einer Mietwohnung mit einer großen Fensterfläche und sein Vermieter darüber, wer für die Reinigung der Fenster zuständig ist. Die Mietwohnung lag im ersten Obergeschoss eines alten Fabrikgebäudes. Die Fensterfront zog sich über die ganze Länge der Wohnung und mehrere der Mieträume, wobei einzelne Teile der Fensterfront 1,3 m x 2,75 m groß waren. Lediglich ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m ließ sich öffnen. Da die Reinigung der Fensterfront sich deshalb als schwierig gestaltete, war der Mieter der Ansicht, dass der Vermieter hierfür zuständig sei.
Reinigung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht
Zwar hatte der Vermieter in der Vergangenheit die Fensterfassade zweimal jährlich durch ein Fachunternehmen auf seine Kosten reinigen lassen. Diese regelmäßige Reinigung ließ der Vermieter jedoch „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ vornehmen. Dennoch verschmutzte die Fensterfront schnell wieder. Der Mieter wollte deshalb nun per Klage eine vierteljährliche Reinigung der Fensterfront durchsetzen.
Der BGH entschied den Rechtsstreit jedoch in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters. Obwohl ein Großteil der Fensterfront sich nicht öffnen ließ und die Fenster bei schlechter Witterung schnell verschmutzten, war der Vermieter nach Ansicht des BGH nicht zur Reinigung verpflichtet.
Zur Reinigung der Fensterflächen der Mietwohnung, einschließlich der nicht zu öffnenden Bestandteile, war grundsätzlich der Mieter verpflichtet, weil Vermieter und Mieter keine abweichende Vereinbarung getroffen hatten. Deshalb schuldete der Vermieter dem Mieter keine Reinigung der Mieträume und auch nicht der einzelnen Bestandteile.
Fazit: Reinigungsmaßnahmen gehören nicht zur Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht des Vermieters. Anders ist es nur, wenn es Mietvertrag abweichend vereinbart ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter in der Lage ist, die Fenster seiner Mietwohnung selbst zu reinigen oder nicht. Wenn ein Mieter nicht selbst zu einer Reinigung der Fenster seiner Mietwohnung in der Lage ist, muss er notfalls eine Fachfirma auf seine Kosten mit der Reinigung beauftragen (BGH, Beschluss v. 21.08.18, Az. VIII ZR 188/16).
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