Als Kehrseite Ihrer Pflicht, die Mietsache instand zu halten, hat der Mieter die Verpflichtung, die Durchführung der notwendigen Arbeiten zu dulden (§ 555a Abs. 1 BGB).
Kündigen Sie Termine rechtzeitig an
Vereinbaren Sie sowohl die Termine zur Besichtigung der angezeigten Mängel als auch die Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung nach Möglichkeit immer rechtzeitig vorher mit Ihrem Mieter (§ 555a Abs. 2 BGB). Ein Vorlauf von 2 Wochen ist im Allgemeinen angemessen. Diese Frist verkürzt sich selbstverständlich, je dringlicher die Mängelbeseitigung ist. Bei "Gefahr im Verzug", etwa bei einem Wasserschaden, kann die Ankündigung ganz entfallen.
Bei Behinderungen verliert Mieter sein Mietkürzungsrecht…
Behindert Ihr Mieter unberechtigt die Mängelbeseitigung, etwa indem er niemanden in die Wohnung lässt, vereinbarte Termine nicht einhält oder ohne sachlichen Grund absagt, verliert er sein Recht zur Mietminderung. Ab dem Zeitpunkt, ab dem bei ungehinderten Arbeiten die Mängel behoben wären, muss er wieder die volle Miete zahlen (BGH, Urteil v. 13.05.15, Az. XII ZR 65/14).
Den Zutritt verweigern darf der Mieter etwa, wenn Sie Termine nicht ordnungsgemäß angekündigt haben. Auch wenn dem Mieter durch die Mängelbeseitigung Aufwendungen entstehen, für die er vergeblich einen angemessenen Vorschuss von Ihnen verlangt (§ 555a Abs. 3 BGB), ist er nicht zur Duldung verpflichtet.
… und Sie dürfen fristlos kündigen
Verweigert Ihr Mieter beharrlich den Zutritt, dürfen Sie ihm kündigen. Sie brauchen ihn nicht zunächst auf Duldung der Mängelbeseitigung zu verklagen (BGH, Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13). Das bedeutet:
- Verletzt der Mieter seine Duldungspflicht "schuldhaft" und "nicht unerheblich", dürfen Sie ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
- Ist Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar, ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Tipp: Schwere abwägen
Bevor Sie wegen Verletzung einer Duldungspflicht kündigen, wägen Sie daher ab: Haben Sie die Arbeiten so rechtzeitig angekündigt, dass der Mieter sich darauf einstellen konnte (§ 555a BGB)? Macht der Mieter begründete Einwände geltend, etwa im Hinblick auf einen Ausgleich von Aufwendungen? Wie dringlich sind die Arbeiten und welche wirtschaftlichen Folgen bringt eine Verzögerung?