Nicht nur, dass die Immobilienbewertung im neuen Recht in aller Regel zu einer höheren Immobilienbewertung führen wird, auch einfacher wird es im neuen Recht ganz gewiss nicht. Denn der Gesetzgeber unterscheidet in Abhängigkeit von der Art der Immobilie zukünftig zwischen drei verschiedenen Bewertungsverfahren. Das bedeutet, dass zunächst geklärt werden muss, welche Art von Immobilie vorliegt, bevor überhaupt mit der Berechnung des Wertes begonnen werden kann.
Folgende Verfahren sind zu unterscheiden:
1. Vergleichsverfahren
Das erste Verfahren (zumindest in der Reihenfolge des Gesetzes) ist das sogenannte Vergleichsverfahren. Dieses Verfahren ist anzuwenden für:
- Wohnungseigentum
- Teileigentum
- Ein- und Zweifamilienhäuser
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist generell bei dem klassischen Vermietungs- und Verpachtungsobjekt anzuwenden. En detail ist es bei folgenden Immobilien einschlägig anzuwenden:
- Mietwohngrundstücken
- Geschäftsgrundstücke
- Gemischt genutzte Grundstücke
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren fungiert als eine Art Auffangbecken, denn hier werden auch alle Immobilien bewertet, die dem Grunde nach unter eines der ersten beiden Bewertungsverfahren fallen, dort jedoch mangels geeigneter Informationen ein Wert nicht errechnet werden kann. Daher sind hier die folgenden Immobilien zu nennen:
- Grundstücke des Vergleichswertverfahrens, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann
- Grundstücke des Sachwertverfahrens, für die keine Jahresrohmiete oder übliche Miete vorliegt
- Sonstige bebaute Grundstücke
Die Details der Bewertungsverfahren werden in den folgenden Teilen behandelt.