Es ist immer wieder das Gleiche. Viele kaufen dann, wenn es teuer ist, weil es alle machen. Fast nirgends ist allerdings der Trieb der Lemminge so gefährlich, wie bei der privaten Geldanlage. Daher erhalten Sie hier einige wichtige Hinweise, um Fehler zu vermeiden und gute und sinnvolle Angebote zu erkennen.
Mietrendite als wichtiger Indikator für Immobilienanlage
Ein wichtiger Indikator für eine Immobilienanlage ist die Mietrendite. Sie besagt, mit welchem Zins sich Ihre Anlage rentiert. Dafür nehmen Sie die Nettokaltmiete im Monat, ziehen die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung ab. Diesen Wert nehmen Sie mal 12 und dann mal 100. Das Ergebnis teilen Sie durch den Gesamtpreis der Wohnung inkl. Kaufnebenkosten. Jetzt haben Sie eine Nettoverzinsung vor Steuern.
Als Beispiel: Ihre Wohnung kostet 150.000 € zzgl. Makler und NK insgesmamt 168.000 €. Die Wohnung hat eine Nettokaltmiete von 500 €, wovon 40 € die Verwaltung und 25 € in die Instandhaltung fließen. Dann bleiben Ihnen 435 €. Im Jahr also 5.220 x 100 = 522.000. Dieser Wert geteilt durch 168.000 € ergibt 3,11% Nettoverzinsung.
Ein solcher Wert ist nun per se weder gut noch schlecht und sagt für sich genommen noch gar nichts aus. Denn während ein solches "Miete – Kaufpreisverhältnis" in Hamburg zurzeit völlig normal ist, wäre ein solcher Wert für Dortmund oder Wuppertal eine echte Katastrophe. Dort finden sie aktuell noch Mietrenditen von 7 bis 9%.
Neben der reinen Mietrendite muss es also noch andere Faktoren geben. Die wichtigste klassische Frage ist die der Lage. Was passiert im Umfeld? Wie entwickeln sich die Kaufpreise im Ort? Wie hoch ist die Nachfrage nach Immobilien dieser Art?
In Großstädten steigen die Immobilienpreise an
Während in vielen Teilen Deutschlands die Immobilienpreise eher fallen, steigen sie in den Großstädten massiv an. In Teilen von Hamburg in den letzten Jahren jährlich zwischen 8 und 12% pro Jahr. Das gleicht dann eine geringe Mietrendite relativ schnell aus, hilft andererseits aber nur dem, der bereit ist, zu diesen Preisen wieder zu verkaufen.
Man muss also sehr genau überlegen, was man will und wie man seine Immobilieninvestition für sich nutzen will. Der, der zum Händler wird, kann die Mietrendite ignorieren, der, der langfristig ein Objekt halten will, verdient mehr, wenn er durch die hohe Mietrendite nicht nur seine Zinsen, sondern auch die Tilgung der Immobilien davon bezahlen kann.
Gerade hier sollte man aber nicht verkennen, dass eine Immobilie eine echte unternehmerische Beteiligung ist. Es ist keine Einbahnstraße. Theoretisch kann man bei einer Mietrendite von 8% heute ca. 4,5% an Zinsen für die Bank bezahlen und hat immer noch ohne Steuervorteile 3,5% für die Tilgung übrig. Nach 15 Jahren ist ein Großteil bezahlt, ohne selber je einen Cent dazugetan zu haben – nahezu ideal.
Dabei sollte man immer eine Reserve zur Verfügung haben, wenn nämlich eine Miete ausfällt oder Renovierungen innerhalb oder außerhalb der Wohnung anstehen. Bei nur 6.000 € für eine neues Bad ist nämlich schnell die Miete für 10 Jahre futsch.
Wenn man es aber richtig berechnet und kontrolliert einplant, schocken auch solche Ausgaben nicht und die Immobilie kann eine sehr lohnenswerte und hochrentable Anlage sein. Die Steuervorteile und den Inflationsausgleich bekommt man dann frei Haus mit dazugeliefert.